令和6年1月12日　提出 京都伏見 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -28 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ ②地積 　(㎡) 58   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 丹波橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 丹波橋駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 　利便性の良い人気のある住宅地域であり地域要因に特段の変動は無く、今後もほぼ現状を維持し、地価は上昇 傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、伏見区の南域を中心に、京阪線、近鉄線、ＪＲ線沿線に広がる住宅地域と把握される。需要者は京都 市内等に通勤通学する世帯が中心で、圏外からの需要も比較的多い。旧来からの既成地域であるが、複数路線が利用可 能な交通利便性の高い住宅地であり、総額的にも市場選好性は高く、堅調な需要が続いている。価格帯は新築戸建住宅 で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を判断 基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。また、画地条件的に規範性のある収益価格の算 定は困難なため、収益還元法は非適用としたことから、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 52.0] [101.0] 100 284,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市では観光の回復もあって都心部を中心 に不動産市場は活況を呈しており、伏見区の 不動産市場も全般的に堅調である。 地域要因に特段の変動は無く、堅調な需要を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％