別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 龍谷大前深草

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 龍谷大前深草駅南西方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　一般住宅を中心に共同住宅や店舗等も混在する利便性の良い住宅地域として今後も現状を維持し、地価は上昇
傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、伏見区及び南区にあって、京阪線、近鉄線、ＪＲ線沿線に広がる住宅地域と把握される。需要者は同
圏域に居住するエンドユーザーを中心に圏外からの転入も認められる。利便性良好かつ用途の多様性を有する立地環境
にあって、周辺では高値取引も散見されており、地価は強含みの傾向にある。なお、各種用途、規模の混在する状況に
あって、中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、大学等にも近く、店舗や共同住宅も混在する地域であるが、利便性等を重視する自己使用目的の取引を
中心としているため、市場相場を反映した比準価格の説得力が高いものと判断される。以上より、本件においては比準
価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [103.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市では観光の回復もあって都心部を中心
に不動産市場は活況を呈しており、伏見区の
不動産市場も全般的に堅調である。


地域要因に特段の変動はなく、良好な利便性
にあって需要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-21		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.2m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(75,160)
b ２４Ｋ３Ｅ

-102		 京都市伏見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｇ

-104		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｊ

-14		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2.6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２４Ｋ３Ｍ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,519  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
159,289 		 100
[  86.3]
184,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
192,663  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
196,030 		 100
[  98.0]
200,031 
206,000 
c (　           ) 
164,989  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
169,518 		 100
[ 100.0]
169,518 
175,000 
d (　           ) 
171,125  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
170,793 		 100
[  88.3]
193,424 
199,000 
e (　           ) 
157,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
167,028 		 100
[  86.4]
193,319 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



京都伏見 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,924,087 
1,409,834 
5,514,253 
4,219,710 
1,294,543 		 （　0.9519）
1,232,275 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,657,558 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡      8.8 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡程度。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,867 
190,434 		 2.0  380,868 
1.0  190,434 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,867 
201,636 		 2.0  403,272 
1.0  201,636 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

593,706 		 1,187,412 
593,706 
⑨年額支払賃料        593,706 円　×　12ヶ月　＝　       7,124,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,124,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,768,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,187,412 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          593,706 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,559 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,924,087 円　　　　（　        32,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-2		 2,068  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,867 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-7		 1,935  
(   1,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,935 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 403,800 円  　　　　     67,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 213,734 円  　　　        7,124,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      572,000 円  　　　　     67,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,409,834 円　（　　　　　　         6,713 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,219,710 円  
（　　　　　        20,094 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,924,087 円      
②総費用 1,409,834 円      
③純収益　①－② 5,514,253 円      
④建物等に帰属する純収益 4,219,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,294,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,232,275 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,657,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草西浦町三丁目２６番
 1310000049614-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 龍谷大前深草

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 龍谷大前深草駅南西方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅のほかに共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。住宅
地域として今後も現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は京都市伏見区及び周辺市区の居住目
的の個人である。龍谷大学に近く、一般住宅のほかに共同住宅や店舗も見られる。住宅以外の用途も混在する等、やや
雑多な地域であるが、利便性は良好であり、住宅地需要は旺盛である。画地規模が様々であり、取引される価格も一様
でなく、取引の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域には賃貸住宅も見られることから、収益還元法を適用した。収益価格は行政的な制約等から高度利用ができず
、比準価格に比して低位に求められた。当該地域には賃貸住宅が見られるものの、主に自用目的の取引が中心の住宅地
域であり、需要者は収益性よりも生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [103.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高が続いており、個人消費の落
込みが懸念されるものの、区内の住宅地地価
は概ね堅調に推移している。伏見区の人口は
微減傾向である。

生活利便性は良好であり、地域要因に特段の
変動は見られない。住宅地需要は強含みで推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｅ

-102		 京都市伏見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｈ

-103		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｅ

-13		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d ２４Ｋ３Ｍ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２４Ｋ３Ｓ

-16		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
192,663  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
196,030 		 100
[  98.0]
200,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
175,436  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
179,736 		 100
[  99.0]
181,552 
187,000 
c (　           ) 
159,129  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
161,965 		 100
[  92.1]
175,858 
181,000 
d (　           ) 
157,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
167,028 		 100
[  91.2]
183,145 
189,000 
e (　           ) 
195,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
195,602 		 100
[ 107.7]
181,617 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



京都伏見 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,137,861 
1,465,933 
5,671,928 
4,323,450 
1,348,478 		 （　0.9546）
1,287,257 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,936,209 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡      8.8 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡程度のファミリータイプ３ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似する建物の有効率から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,851 
199,908 		 2.0  399,816 
1.0  199,908 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,908 
206,064 		 2.0  412,128 
1.0  206,064 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.0 
324.00 

612,036 		 1,224,072 
612,036 
⑨年額支払賃料        612,036 円　×　12ヶ月　＝　       7,344,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,344,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       367,222 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,977,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,224,072 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          612,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         149,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,137,861 円　　　　（　        33,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-2		 2,068  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,068 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,908 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-1		 2,320  
(   2,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,933 
c ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-12		 2,317  
(   2,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,854 
京都伏見 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 421,800 円  　　　　     70,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 220,333 円  　　　        7,344,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      597,500 円  　　　　     70,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,465,933 円　（　　　　　　         6,981 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,323,450 円  
（　　　　　        20,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,137,861 円      
②総費用 1,465,933 円      
③純収益　①－② 5,671,928 円      
④建物等に帰属する純収益 4,323,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,348,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,287,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,936,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草西浦町三丁目２６番
 1310000049614-0000
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備考