別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m


(70,100)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄丹波橋

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位北：６ｍ市
道		 交通

施設		 近鉄丹波橋駅北方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 京阪本線と近鉄京都線の二路線が利用可能で、最寄り駅から徒歩約１０分圏内にある既成住宅地域である。当面
は現状の住宅地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京阪、近鉄の丹波橋駅圏内を中心に沿線の中規模画地の住宅地域。主な需要者層は所謂富裕層である。最
寄り駅から徒歩１０分以内で二路線が利用できて利便性も良く、居住環境も比較的良好である。従来から市場滞留期間
が長期化する傾向があるが、区画割による再分譲や既存画地の仕入れ的な取引も共に取引価格は上向きで推移している
と見られる。主な取引価格帯は土地のみで６０００～７０００万円程度、規模によってはそれ以上になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層戸建住宅が多い既成住宅地域であるが、一部で賃貸共同住宅が見られるため対象標準地上にも賃貸共同
住宅を想定して収益還元法を適用した。しかし、高度利用に限度があり、市場参加者の意思決定における収益性の占め
る位置は大きくはないと考えられる。従って、比準価格を重視して代表標準地との均衡に留意し、収益価格にも留意し
て、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響から脱しつつあるが、京都
市内中心部では比較的若い世代の人口流出が
見られ、伏見区も地域によってはその影響が
見られる。

桃山地区、旧市街地方面を中心に取引が活発
化し、総額が高額に及ぶ成約事例も出ている
。引き続き地価は上昇基調で推移する。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｒ

-7		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｐ

-101		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｅ

-28		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.7m府道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
岸辺美観
(70,300)
d ２４Ｋ３Ｅ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e ２４Ｋ３Ｂ

-19		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北5m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,126  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,418 		 100
[ 100.9]
301,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
311,000 
b (　           ) 
313,670  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
324,126 		 100
[ 105.1]
308,398 
318,000 
c (　           ) 
270,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
289,487 		 100
[  94.8]
305,366 
315,000 
d (　           ) 
281,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
288,691 		 100
[  96.9]
297,927 
307,000 
e (　           ) 
350,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
282,694 		 100
[  97.8]
289,053 
298,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



京都伏見 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,372,807 
1,001,857 
4,370,950 
2,622,600 
1,748,350 		 （　0.9534）
1,666,877 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,764,581 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
 70 ％   100 ％   100 ％   210 ㎡      9.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３戸、３３㎡程度の住戸を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種、同程度の規模の建物より判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,262 
225,635 		 2.0  451,270 
2.0  451,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
95.0 
199.50 

451,270 		 902,540 
902,540 
⑨年額支払賃料        451,270 円　×　12ヶ月　＝　       5,415,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,415,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,144,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           902,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          902,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         219,755 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,372,807 円　　　　（　        25,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-9		 2,181  
(   2,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,371 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,362 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-11		 2,046  
(   1,998) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,325 
c ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-12		 2,317  
(   2,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,389 
京都伏見 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,800 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 162,457 円  　　　        5,415,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,500 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      359,500 円  　　　　     42,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,001,857 円　（　　　　　　         4,771 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,622,600 円  
（　　　　　        12,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,372,807 円      
②総費用 1,001,857 円      
③純収益　①－② 4,370,950 円      
④建物等に帰属する純収益 2,622,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,666,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,764,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
 1310000192486-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m


(70,100)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄丹波橋

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 近鉄丹波橋駅北方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状の
まま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区を中心とし、近鉄京都線、京阪本線、ＪＲ奈良線の各駅周辺に形成される住宅地域等と判定した
。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部や大阪方面に通勤する個人等が中心となる。京都市中心部へアクセスし
やすく、生活利便性が良好な地域が多いことから、住宅地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の
規模で土地６千万円程度～６千万円台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

交通、生活利便性が良好で、居住環境も優れ
ていることから、住宅地需要が安定している
。地価水準は、上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｅ

-1		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b ２４Ｋ３Ｅ

-25		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｒ

-7		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｅ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e ２４Ｋ３Ｒ

-10		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
中間画地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
194,428 		 100
[  66.2]
293,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
218,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
227,961 		 100
[  80.1]
284,596 
293,000 
c (　           ) 
296,126  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,418 		 100
[ 102.0]
298,449 
307,000 
d (　           ) 
281,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
288,691 		 100
[  93.8]
307,773 
317,000 
e (　           ) 
248,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
252,996 		 100
[  82.4]
307,034 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



京都伏見 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,510,872 
1,039,349 
4,471,523 
2,734,200 
1,737,323 		 （　0.9534）
1,656,364 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,520,093 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
 70 ％   100 ％   100 ％   210 ㎡      9.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア毎に１ＬＤＫ３戸、平均専有面積約３３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,310 
230,423 		 1.0  230,423 
1.0  230,423 

 2～ 2		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,431 
242,492 		 1.0  242,492 
1.0  242,492 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
95.0 
199.50 

472,915 		 472,915 
472,915 
⑨年額支払賃料        472,915 円　×　12ヶ月　＝　       5,674,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,674,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       283,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,391,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           472,915 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          472,915 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         115,148 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,510,872 円　　　　（　        26,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-11		 2,046  
(   1,998) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,554 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,431 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-12		 2,317  
(   2,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
2,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,600 円  　　　　     44,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 170,249 円  　　　        5,674,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      374,800 円  　　　　     44,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,039,349 円　（　　　　　　         4,949 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,734,200 円  
（　　　　　        13,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,510,872 円      
②総費用 1,039,349 円      
③純収益　①－② 4,471,523 円      
④建物等に帰属する純収益 2,734,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,737,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,656,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,520,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
 1310000192486-0000
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