令和6年1月15日　提出 京都右京 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -24 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅津堤下町３０番６ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｓ3 一般住宅、営業所、 工場等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西京極 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ３１ｍ第１１種高度地区　（ 都市計画の見直し：令和５年 ４月） 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西京極駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、営業所等が混在する地域で、今後ともほぼ現状どおり安定的に熟成を深めるものと予測する。住宅需 要回復の兆しの中、総額での値頃感も感じられ、地価水準は横這い又は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、梅津地区、西京極地区など京都市右京区南部を中心とする住宅地域である。中心的な需要者は、京都市 右京区及び周辺市区の戸建需要者層である。最寄駅からやや遠方で、また低未利用地も比較的多く、市場での競争力は やや劣るが、堅調な住宅需要を反映して需給は概ね横ばいで推移している。画地規模は様々であるが、土地は１０００ 万円台後半～２０００万台前半、新築戸建住宅では３０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。対象標準地の形状、画地規模等から、経済 合理的な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複数の取 引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [145.2] [103.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化がなお進行中。右京区の一 部エリアにおいて都市計画変更（高度地区） が行われ、また南部の住宅地需要を中心に回 復傾向が窺える。 整然とした成熟した住宅地域であり、土地利 用に格別の変動等は見られないが、圏内での 新規競合物件も散見され、需要は若干弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％