令和6年1月15日　提出 京都右京 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区北嵯峨名古曽町３０番２４ ②地積 　(㎡) 270   (         36)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区２種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多いが、最寄駅から距離があること及び、厳しい建蔽率及び容積率規制等の影響 で農地等も残る。地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区市街地北西部の一般住宅を中心とする住宅地の存する範囲。主たる需要者は右京区及び周辺市区 の居住者であるが、地縁性がやや強いのが特徴である。最寄駅から距離があることと、建蔽率及び容積率規制等が厳し いことから需要は横ばい程度である。土地で２，５００万円前後、新築戸建物件で４，０００～４，５００万円程度が 需要の中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、 賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目 的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実 証性の高い価格である比準価格を採用し、類似の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [139.7] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 右京区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。需給バランスにより地価は全般的には上 昇傾向にある。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％