別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都右京 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極東町２２番１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅に、アパート等
も見られる既成住宅
地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 西京極

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ３１ｍ第１１種高度地区 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ市道		 交通

施設		 西京極駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 西京極駅勢圏に位置し、一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域で、価格形成要因に大きな変動はなく、
現状を推移するものと予測する。当面の地価動向は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区を中心とする京都市中西部の住宅地域で需要者は一般住宅需要が中心である。住宅地として最
寄り駅、商業施設へも近い職住近接の住宅地で、需要は旺盛である。需要者は自用目的の個人が中心で、分割が可能な
画地規模では戸建分譲業者も需要者になる。土地は細分化後の新築分譲の中心価格帯は土地２０００万円前後、総額４
０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の適切な取引事例を収集し得たことで、市場性を反映した規範性の高い比準価格が求められた。収益価格
は貸室の空室率の把握などが困難で比準価格に比べ規範性はやや劣る。このため実勢価格を反映した比準価格が投資採
算性を反映した収益価格より高い説得性が認められる。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[123.8]		 [101.0]
100		 212,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化とともに個人消費は改善、
企業の生産活動は持ち直しているが、回復の
一服感も見られ、持続性にやや不安が残る。


西京極駅の徒歩圏内にあって、商業施設への
接近性も良好で住宅地需要は安定しており、
地価は上昇傾向にある。


高さ規制が変更になった。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｆ

-31		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
b ２４Ｋ２Ｆ

-30		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ２Ｂ

-25		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.3m私道、
中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,240)
d ２４Ｋ２Ｃ

-113		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e ２４Ｋ２Ｂ

-23		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
工業
高度9種最高31m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
152,417 		 100
[  74.1]
205,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
165,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
165,752 		 100
[  80.0]
207,190 
209,000 
c (　           ) 
175,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,283 		 100
[  84.5]
208,619 
211,000 
d (　           ) 
151,530  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
166,078 		 100
[  81.0]
205,035 
207,000 
e (　           ) 
242,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
237,413 		 100
[ 113.0]
210,100 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



京都右京 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,982,334 
1,182,203 
4,800,131 
3,687,140 
1,112,991 		 （　0.9764）
1,086,724 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,272,651 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て共同住宅（１室５０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,701 
159,044 		 2.0  318,088 
2.0  318,088 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,701 
168,399 		 2.0  336,798 
2.0  336,798 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

495,842 		 991,684 
991,684 
⑨年額支払賃料        495,842 円　×　12ヶ月　＝　       5,950,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,950,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       297,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,652,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           991,684 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          991,684 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         320,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,982,334 円　　　　（　        31,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-5		 1,581  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,701 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-6		 1,704  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,704 
c ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-3		 2,063  
(   2,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,821 
京都右京 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,500 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,503 円  　　　        5,950,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       90,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,182,203 円　（　　　　　　         6,190 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,687,140 円  
（　　　　　        19,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,982,334 円      
②総費用 1,182,203 円      
③純収益　①－② 4,800,131 円      
④建物等に帰属する純収益 3,687,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,112,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,086,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,272,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極東町２２番１
 1308000152604-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都右京 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極東町２２番１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅に、アパート等
も見られる既成住宅
地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 西京極

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ３１ｍ第１１種高度地区 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ市道		 交通

施設		 西京極駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持する
と予測する。住宅地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、右京区市街地内に存する一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域等である。想定される需要者の中心は、
地縁的選好性を有する一次取得者である。当地域内においては、最寄り駅から徒歩圏内であり、利便性に優り、圏外か
らの流入も見られ、底堅い需要が存し、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、
４０００万円前後程度、新築戸建住宅は５５００万円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、最有効使用と考えられる建物を前提に建物賃貸を想定して試算したものの、住宅地の場合、収益性に比較
し、居住の快適性等が重視されて価格が決定される傾向があることから、説得力に欠ける。一方で比準価格は、同一需
給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、適宜要因比較を行い試算しており、規範
性が高いと判断し、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[124.7]		 [101.0]
100		 210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市右京区の総人口は微減、世帯数は微増
傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや減少
傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保た
れている。

一般住宅等が見られる既成住宅地域であり、
地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｆ

-15		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
b ２４Ｋ２Ｅ

-8		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
西4m、角地
２住居
高度2種最高20m
(80,200)
c ２４Ｋ２Ｋ

-111		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東4m、角地
工業
高度3種最高31m
(80,200)
d ２４Ｋ２Ｇ

-25		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m国道、
西6m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
215,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,900 		 100
[ 100.6]
209,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
249,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
244,729 		 100
[ 115.0]
212,808 
215,000 
c (　           ) 
249,084  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
247,633 		 100
[ 120.0]
206,361 
208,000 
d (　           ) 
260,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
259,858 		 100
[ 124.8]
208,220 
210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



京都右京 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,607,607 
1,116,822 
4,490,785 
3,468,040 
1,022,745 		 （　0.9764）
998,608 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     23,223,442 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件等を勘案し、３階建共同住宅（１室５０㎡程度）と判定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,570 
146,795 		 2.0  293,590 
2.0  293,590 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,606 
158,994 		 2.0  317,988 
2.0  317,988 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

464,783 		 929,566 
929,566 
⑨年額支払賃料        464,783 円　×　12ヶ月　＝　       5,577,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,577,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       278,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,298,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           929,566 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          929,566 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         300,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,607,607 円　　　　（　        29,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-4		 2,051  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,783 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,606 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-5		 1,581  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,613 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 277,000 円  　　　　     55,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,322 円  　　　        5,577,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       90,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      470,900 円  　　　　     55,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,116,822 円　（　　　　　　         5,847 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,468,040 円  
（　　　　　        18,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,607,607 円      
②総費用 1,116,822 円      
③純収益　①－② 4,490,785 円      
④建物等に帰属する純収益 3,468,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,022,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 998,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,223,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極東町２２番１
 1308000152604-0000
2 　
3 　
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備考