令和6年1月15日　提出 京都右京 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区花園宮ノ上町１４番２５ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m府道 水道、ガス、下水 花園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ府 道 交通 施設 花園駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、価格形成要因に大きな変動はなく 、現状を推移するものと予測する。当面の地価動向は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区を中心とする中小規模の一般住宅地域が占める範囲である。需要者は住宅の一次取得者の個人 が中心で、細分化が可能な画地規模では戸建分譲業者も需要者となる。京都市内からの転入者が多くを占め、他地域か らの転入は多く見られない。ＪＲ山陰本線沿線で比較的古くより住宅地域として熟成している状況で、土地は２０００ 万円台、新築戸建では総額４０００万円台が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で需要者の中心は個人であり、自用目的での取引が大半を占める。取引事例比較法の適 用にあたっては、価格牽連性の高い事例を収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、当 該地域は行政的条件とも相まって、合理的な賃貸物件の経営が困難で、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件 においては、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [ 96.7] [101.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化とともに個人消費は改善、 企業の生産活動は持ち直しているが、回復の 一服感も見られ、持続性にやや不安が残る。 最寄駅に徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に 大きな変動はない。古くより住宅が建ち並び 、住宅地域として熟成している状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％