令和6年1月12日　提出 京都右京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区北嵯峨山王町４９番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 風致地区１種 (20,100) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4.4m府道 水道、下水 嵯峨嵐山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史的風土特別保存地区 街 路 ４．４ｍ府道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 風致地区１種 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか農地も多く見られる住宅地域である。市街化調整区域に指定されており、地域要因に格別の変動 要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。土地需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市及びその周辺市町の市街化調整区域等に存する住宅地域である。需要者の中心は、地縁的 選好性を有する個人等である。当地域においては、最寄り駅から徒歩圏外の立地であること、建物建築には行政的条件 等の制約があること等から圏域外からの転入を見込むのは難しく、需要は限定的である。当地域内での取引は少なく、 地域の特性により画地規模は様々で、その多様性から、需要の中心価格帯を見いだすのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が点在する住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の快適性・利便性等が重視さ れる地域であること、当地域内は市街化調整区域内に存するため、行政的条件等の制約により、市場性のある賃貸住宅 を想定することが困難であることや、そもそも賃貸需要が見込めないと考えられるため、収益還元法は適用せず、前年 価格等との比較も踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市右京区の総人口は微減、世帯数は微増 傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや減少 傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保た れている。 地域要因に特段の変動はないが、交通接近条 件等に劣り、地縁的選好性が強く、需要は弱 く、地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％