別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都右京 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区嵯峨大覚寺門前堂ノ前町２２番５３
 ②地積
　(㎡)		 185  
(         29) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北5m私道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ私
道		 交通

施設		 嵯峨嵐山駅北方

460m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 　一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。交通利便性や生活
利便性が良好で需要は底堅く、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、京都市右京区を中心に隣接区を含むエリア内にあって、中小規模一般住宅を中心に構成される住宅地
域の存する範囲。需要者は、居住目的の個人が中心である。交通利便性や居住環境が良好であることから、需要は底堅
く推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は３，０００万円台程度、中古住宅は４，０００万円台程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　標準地周辺には賃貸住宅も散見されるが利用の中心は戸建住宅であり、収益性よりも生活利便性や居住快適性を重視
する住宅地域内にあって、収益価格が土地価格形成に及ぼす影響は小さい。また、居住目的の取引が支配的であり、主
に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。以上より、比準価格
を重視し、収益価格は参考程度に留め、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.7]		 [100.0]
100		 212,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　京都市右京区の人口は微減傾向、世帯数は
微増傾向。景気は持ち直しており、雇用・所
得環境が改善するなか、住宅地需要は総じて
安定的である。

　地域内に大きな変動は見受けられず、交通
利便性等が良好な住宅地域として推移してい
る。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｃ

-116		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｅ

-18		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,50)
c ２４Ｋ２Ｈ

-13		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,50)
d ２４Ｋ２Ｅ

-7		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10.4m府道、
西2m、二方路
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,60)
e ２４Ｋ２Ｈ

-11		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
212,637 		 100
[  98.0]
216,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
169,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
167,691 		 100
[  77.5]
216,375 
216,000 
c (　           ) 
114,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
119,317 		 100
[  57.4]
207,869 
208,000 
d (　           ) 
257,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 103.0]
268,829 		 100
[ 126.0]
213,356 
213,000 
e (　           ) 
211,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,711 		 100
[ 103.4]
204,750 
205,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



京都右京 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,385,032 
473,571 
1,911,461 
1,330,560 
580,901 		 （　0.9732）
565,333 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,147,279 円　　　　（　     84,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.96 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   156 ㎡     11.6 m x   13.5 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建重層長屋（ファミリータイプ、賃貸面積約５８㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,589 
92,098 		 2.0  184,196 
2.0  184,196 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
100.0 
115.92 

184,196 		 368,392 
368,392 
⑨年額支払賃料        184,196 円　×　12ヶ月　＝　       2,210,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,210,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　       ％　＝　　       110,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,291,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,392 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,392 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,385,032 円　　　　（　        15,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-7		 1,619  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,587 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,589 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-5		 1,581  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,737 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,071 円  　　　        2,402,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,571 円　（　　　　　　         3,036 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,330,560 円  
（　　　　　         8,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,385,032 円      
②総費用 473,571 円      
③純収益　①－② 1,911,461 円      
④建物等に帰属する純収益 1,330,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 580,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 565,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,147,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　嵯峨大覚寺門前堂ノ前町２２番５３
 1308000105172-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都右京 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区嵯峨大覚寺門前堂ノ前町２２番５３
 ②地積
　(㎡)		 185  
(         29) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北5m私道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　５ｍ
私道		 交通

施設		 嵯峨嵐山駅北方

460m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はない。居住環境が良好な地域の宅地需要は堅調
であり、今後も上昇基調を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、右京区及びその周辺に位置する住宅地域で、主にＪＲ山陰本線沿線の地域の範囲である。主たる需要者
は、京都市内に通勤する一次取得者及び二次取得者である。駅徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域で、生活利便性が高
いことから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引される中心価格帯は、土地１６０㎡程度の新築戸建住宅で
、総額５，０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い住宅地に係る事例を中心に試算しており、現実の不動産市場を反映しており
説得力は高い。一方、近隣地域周辺は共同住宅が散見されるものの、自己利用目的の住宅が中心の地域であり、元本価
値に見合う賃料の徴収が困難なことから、低位に試算されたものと思料する。よって、説得力の高い比準価格を標準と
し、相対的規範性に劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府内の景気は、持ち直している。低金利
環境の継続等もあり、住宅地需要は底堅く推
移している。


既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変
動は認められない。景気の持ち直しにより、
利便性に優る当該地域の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｃ

-116		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｃ

-126		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
東6m、準角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,50)
c ２４Ｋ２Ｅ

-25		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m市道
、北東6m、
角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,50)
d ２４Ｋ２Ｈ

-11		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
212,637 		 100
[  98.0]
216,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
181,043  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
171,146 		 100
[  81.2]
210,771 
211,000 
c (　           ) 
181,214  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
175,936 		 100
[  84.8]
207,472 
207,000 
d (　           ) 
211,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,711 		 100
[ 101.5]
208,582 
209,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



京都右京 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,301,304 
427,248 
1,874,056 
1,294,020 
580,036 		 （　0.9712）
563,331 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,100,721 円　　　　（　     84,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   156 ㎡     11.6 m x   13.5 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性及び周辺賃貸需要等を勘案し共同住宅（メゾネット・ファミリータイプ平均約５５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,631 
89,705 		 2.0  179,410 
2.0  179,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

179,410 		 358,820 
358,820 
⑨年額支払賃料        179,410 円　×　12ヶ月　＝　       2,152,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,152,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       117,246 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,227,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           358,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          358,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          70,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,301,304 円　　　　（　        14,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-7		 1,619  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,639 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,631 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-10		 1,648  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,735 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,000 円  　　　　     18,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,348 円  　　　        2,344,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      154,700 円  　　　　     18,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         427,248 円　（　　　　　　         2,739 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,294,020 円  
（　　　　　         8,295 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,301,304 円      
②総費用 427,248 円      
③純収益　①－② 1,874,056 円      
④建物等に帰属する純収益 1,294,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 580,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 563,331 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,100,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　嵯峨大覚寺門前堂ノ前町２２番５３
 1308000105172-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考