令和6年1月15日　提出 京都右京 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区太秦森ケ東町３６番１８ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 太秦天神川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 太秦天神川駅北方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。利便性が比 較的良いことから、今後の需給動向はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市右京区の地下鉄東西線沿線及び京福電鉄沿線を中心とする中小規模住宅地域である。中心的な需 要者は京都市右京区及び周辺市区の居住者である。商業施設が比較的多く、生活利便性と交通利便性を備えているため 需要が高く、堅調な住宅需要も相まって需給は強含みで推移している。画地規模にもよるが、土地は２０００万円前後 、新築戸建住宅では３０００万円台後半から４０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件より経済合理性のある賃貸住宅の床面積が確保できないと判断されることから収益価格は試算しない。比準価 格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認めら れることから、比準価格の相対的説得力は高い。よって、市場参加者が重視する比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市右京区の総人口は減少傾向も社会増減 は転入超過の傾向。堅調な住宅需要を背景に 地価動向は底堅く推移。 地域要因に特段の変動はみられない。住宅需 要は依然として堅調、流通性の高い画地規模 の住宅用地は需給が強含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％