別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都右京 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.
鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区花園天授ケ岡町２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区３種

(40,80)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅の
多い比較的閑静な住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 妙心寺

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 妙心寺駅北東方

250m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区最高10m
風致地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はないが、中規模以上の画地は、
売買等を契機として細分化されることが予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京福電鉄北野線及びＪＲ山陰本線沿線で、概ね右京区の中小規模住宅が多い住宅地域を含む圏域である
。需要者は、都心部に通勤する住宅取得者層が中心であるが、狭隘な幅員等の街路条件が需要者の選好性に影響を及ぼ
している傾向も見られる。中規模以上の画地は、細分化を目的とした不動産業者も需要者となっており、小規模画地の
需要が中心となっている。細分化された小規模画地の新築戸建の中心的な価格帯は、４０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格及び周辺に見られる低層共同住宅を想定した収益価格を求めた。収益価格は、容積率が低いため、経済合理性
が劣り、低位に導出され、また、収益目的の需要者も僅少である。一方、比準価格は、適切に選択された取引事例につ
いて、各要因比較を適切に行い試算されたもので、市場性を反映した価格として説得力を有し、代表標準地から求めた
規準価格とも均衡を得ている。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.8]		 [101.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外の社会
経済情勢、消費者物価、原材料価格の上昇や
、金利動向などの影響が懸念される。


中小規模の一般住宅が多い住宅地域で、地域
要因に特段の変動はないが、中規模以上の画
地は、売買等を契機として細分化される傾向
が見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｃ

-122		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,60)
b ２４Ｋ２Ｃ

-117		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
南4m、角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,80)
c ２４Ｋ２Ｅ

-25		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m市道
、北東6m、
角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区２種
(30,50)
d ２４Ｋ２Ｂ

-15		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２４Ｋ２Ｋ

-3		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
125,243 		 100
[  66.5]
188,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
185,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
176,940 		 100
[  92.0]
192,326 
194,000 
c (　           ) 
181,214  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
175,936 		 100
[  90.2]
195,051 
197,000 
d (　           ) 
184,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
181,004 		 100
[  90.0]
201,116 
203,000 
e (　           ) 
160,827  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
167,528 		 100
[  92.0]
182,096 
184,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



京都右京 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,274,121 
638,322 
2,635,799 
1,911,320 
724,479 		 （　0.9712）
703,614 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,363,116 円　　　　（　     77,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種		 40 ％   80 ％   80 ％   211 ㎡     13.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ての共同住宅（４０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,541 
123,280 		 2.0  246,560 
1.0  123,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

246,560 		 493,120 
246,560 
⑨年額支払賃料        246,560 円　×　12ヶ月　＝　       2,958,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,958,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       169,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,221,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           493,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          246,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          48,252 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,274,121 円　　　　（　        15,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-12		 1,874  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[102.0]
1,598 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-4		 1,854  
(   1,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
1,652 
c ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-7		 1,619  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,512 
京都右京 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,722 円  　　　        3,390,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,400 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         638,322 円　（　　　　　　         3,025 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,911,320 円  
（　　　　　         9,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,274,121 円      
②総費用 638,322 円      
③純収益　①－② 2,635,799 円      
④建物等に帰属する純収益 1,911,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 724,479 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 703,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,363,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区花園天授ケ岡町２５番１６
 1308000004071-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都右京 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区花園天授ケ岡町２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区３種

(40,80)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅の
多い比較的閑静な住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 妙心寺

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 妙心寺駅北東方

250m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区最高10m
風致地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な居住環境を有する第１種低層住居専用地域の住宅地域で風致規制も存する。そのため他の用途への転換は
考え難く、今後も住宅地域として現状維持での推移が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市中西部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。閑静な佇まいを有し、土地の利用度
も高く新規供給余地はない。中規模画地が多く第１種低層住居専用地域ではあるが建物の配置等に余裕がある。一方で
幅員や街路の整然性にやや劣り閉塞感がある。近隣地域の東側とは高低差があり面的に分断されている。市況は概ね安
定的であり地価もほぼ横ばいでの推移が続いている。中心的な価格帯は標準地規模の土地で４１百万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心である。比準価格と収益価格には開差が生じた。近隣地域の行政上の用途地域は１低専であり、
その規制は収益性に影響を与えるが、住宅地は収益性よりも居住快適性等が価格に影響を及ぼし、これらは規制の強弱
とは必ずしも方向性が同じではない。従って収益価格は低位に求められる傾向があり収益的期待による需要は小さい。
以上より比準価格を採用し収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.8]		 [101.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京滋地区の個人消費は持ち直している。雇用
所得環境も緩やかながら改善が見られる。一
方で住宅投資にはやや弱い局面も見られる。


東側隣接地域との間には高低差による面的分
断も見られる。売り物件の市場滞留期間の長
期化も見られるが売り希望価格は上下してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｂ

-15		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｇ

-11		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.3m市道、
北4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
c ２４Ｋ２Ｈ

-11		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
d ２４Ｋ２Ｋ

-17		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
南3.4m、角地
１中専
高度1種最高15m
(80,160)
e ２４Ｋ２Ｑ

-10		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
北3m、角地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
181,004 		 100
[  93.0]
194,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
169,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
185,129 		 100
[ 100.0]
185,129 
187,000 
c (　           ) 
211,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,711 		 100
[  90.1]
234,973 
237,000 
d (　           ) 
196,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
188,017 		 100
[  92.7]
202,823 
205,000 
e (　           ) 
213,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
206,667 		 100
[  90.5]
228,361 
231,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



京都右京 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,292,704 
650,798 
2,641,906 
1,844,020 
797,886 		 （　0.9712）
774,907 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,021,093 円　　　　（　     85,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種		 40 ％   80 ％   80 ％   211 ㎡     13.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、画地条件等を勘案し、２階建共同住宅（１室４０㎡程度）と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,551 
124,080 		 2.0  248,160 
1.0  124,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

248,160 		 496,320 
248,160 
⑨年額支払賃料        248,160 円　×　12ヶ月　＝　       2,977,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,977,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       170,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,239,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           496,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          48,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,292,704 円　　　　（　        15,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-5		 1,581  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,551 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-6		 1,704  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,705 
c ２４Ｋ２Ｉ（賃
）
　　　　-7		 1,619  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,636 
京都右京 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 102,298 円  　　　        3,409,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,900 円  　　　　     27,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         650,798 円　（　　　　　　         3,084 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,844,020 円  
（　　　　　         8,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,292,704 円      
②総費用 650,798 円      
③純収益　①－② 2,641,906 円      
④建物等に帰属する純収益 1,844,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 797,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 774,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,021,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区花園天授ケ岡町２５番１６
 1308000004071-0000
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備考