別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都南 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 9-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区久世築山町３７８番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,804  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)

（その他）
特別用途地区

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫等の建ち並ぶ工業
団地		 北東8m市道 水道、ガス、下水 桂川

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 桂川駅南東方

2.5km		 法令

規制		 工業
(60,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 桂川右岸の工業団地である。都市計画の見直しで指定容積率等が緩和された。今後は、土地利用度を増しつつ、
交通アクセスが良好な都心部近郊の工業地として成熟してくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市及び周辺市町の工場や倉庫等が多い工業地域である。需要者は工場、倉庫の進出、拡張を求める
事業法人である。新型コロナの影響が限定的となり、景気回復基調に伴う製造業や物流業の設備投資意欲がみられ、近
隣地域を含めた京都市内中心部や高速道路へのアクセスが良好な工業地域は、供給よりも需要が強い状態が継続してい
る。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、用途等により個別性が強く一律的に見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、地場の中小事業者の自社工場や倉庫が多い工業地域である。自己使用目的の取引を中心としていることか
ら、同一需給圏内の実際の取引価格から試算した比準価格は市場の実態を反映しており説得力を有する。一方、収益価
格は同一需給圏内の収益事例は個別性が強く、適正な賃料水準や経費率の把握等に限界があり、やや信頼性に欠ける。
よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.6]		 [100.0]
100		 94,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れによる景気の下押しリスクや、物価上
昇、中東情勢、金融資本の変動等の影響に注
意を要する。

都市計画の見直しで土地利用度が増した。交
通アクセス良好な都心部近郊の工業地として
需要は強含みが継続し、地価水準は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
b ２４Ｋ３Ｇ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４Ｋ３Ａ

-19		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.7m市道
、中間画地
準工
高度4種最高20m
(60,200)
e ２４Ｋ３Ｈ

-10		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,177 		 100
[ 109.9]
101,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
129,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
142,703 		 100
[ 144.1]
99,031 
99,000 
c (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 130.8]
99,012 
99,000 
d (　           ) 
63,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
65,829 		 100
[  63.8]
103,180 
103,000 
e (　           ) 
73,232  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,795 		 100
[  76.0]
99,730 
99,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



京都南 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,223,396 
5,593,268 
18,630,128 
13,657,200 
4,972,928 		 （　0.9526）
4,737,211 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    112,790,738 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   400 ％   400 ％   1,804 ㎡     44.0 m x   41.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼事務所
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
1,492 
2,088,800 		 8.0  16,710,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,088,800 		 16,710,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,088,800 円　×　12ヶ月　＝　      25,065,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,065,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,002,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,062,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,710,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         160,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,223,396 円　　　　（　        13,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-2		 1,355  
(   1,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,434 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,502 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,492 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-7		 1,786  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,526 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-19		 1,252  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,546 
京都南 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 751,968 円  　　　       25,065,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,307,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,593,268 円　（　　　　　　         3,100 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,657,200 円  
（　　　　　         7,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,223,396 円      
②総費用 5,593,268 円      
③純収益　①－② 18,630,128 円      
④建物等に帰属する純収益 13,657,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,972,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,737,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,790,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区久世築山町３７８番５
 1310001138235-0000
2 　京都市南区久世築山町３７８番１６
 1310001186886-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都南 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 9-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.
鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区久世築山町３７８番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,804  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)

（その他）
特別用途地区

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫等の建ち並ぶ工業
団地		 北東8m市道 水道、ガス、下水 桂川

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 桂川駅南東方

2.5km		 法令

規制		 工業
(60,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 桂川右岸に開発された工業団地であり、京都縦貫道等の広域的な道路網整備により利便性が向上している。また
都市計画の変更に伴い、容積率及び高さ制限が緩和されており、より大規模の工場等の建設が可能となる。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 工業地であるため、同一需給圏は、広域的であり、京都市及び府下南部の工場や倉庫等が多い工業地域に拡がる。需要
者の中心は工場、倉庫等の新設を求める法人事業者である。近年の流通業等の業績好調を受けて、需要は底堅い。また
都市計画の変更による容積率、高さ制限の緩和があり、これら要因からも需要は高まりをみせており、地価は上昇傾向
にある。画地規模等に左右されるため、需要の中心となる価格帯は、一律には定めがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の工場、倉庫等が多い工業地域であり、一部賃貸用倉庫等も見られるが、これら収益物件については極
めて個別性が高く、市場参加者の指標としての収益性の占める地位は限定的と判断される。よって本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[146.7]		 [100.0]
100		 94,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産は、概ね横ばい圏内で推移しており、設
備投資は製造業・非製造業ともに増加基調に
ある。公共投資は引き続き高水準で推移して
いる。

市内中心部に近い工業団地であり、需要は旺
盛である。都市計画の変更に伴い、容積率・
高さ制限が緩和されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
b ２４Ｋ３Ｇ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｐ

-34		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(70,400)
d ２４Ｋ３Ｍ

-102		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
e ２４Ｋ３Ｉ

-102		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、中間画地
工業

(60,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,177 		 100
[ 109.9]
101,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
129,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
142,703 		 100
[ 144.1]
99,031 
99,000 
c (　           ) 
142,198  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,161 		 100
[ 148.4]
101,187 
101,000 
d (　           ) 
150,040  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
169,245 		 100
[ 166.6]
101,588 
102,000 
e (　           ) 
158,156  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,196 		 100
[ 181.8]
100,218 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



京都南 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,379,149 
5,427,560 
17,951,589 
13,118,100 
4,833,489 		 （　0.9526）
4,604,382 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    109,628,143 円　　　　（　     60,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   400 ％   400 ％   1,804 ㎡     44.0 m x   41.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼事務所
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
1,440 
2,016,000 		 8.0  16,128,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,016,000 		 16,128,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,016,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,192,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       967,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,224,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,128,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,379,149 円　　　　（　        12,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-5		 1,998  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-2		 1,355  
(   1,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,434 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-11		 1,406  
(   1,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,420 
京都南 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,095,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 725,760 円  　　　       24,192,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,307,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,427,560 円　（　　　　　　         3,009 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,118,100 円  
（　　　　　         7,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,379,149 円      
②総費用 5,427,560 円      
③純収益　①－② 17,951,589 円      
④建物等に帰属する純収益 13,118,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,833,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,604,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,628,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区久世築山町３７８番５
 1310001138235-0000
2 　京都市南区久世築山町３７８番１６
 1310001186886-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考