鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
京都南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　宇野　由香子

TEL.

鑑定評価額

745,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条上殿田町５２番				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 高度利用地区 (100,700)
	2:1	事務所兼店舗Ｓ5	中高層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域	北32m市道、背面道	水道、ガス、下水	京都 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八条通に接面する

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

京都駅南方

260m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

京都駅南口の八条口に近い商業地域で希少性は高く需要は強い。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今
後地価への影響を注視する必要がある。用途の多様性に優れ、地価は若干調整しつつ堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
要セットバック　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,890,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市内中心部、京都駅前地区等を中心とする高度商業地域、準高度商業地域である。需要者は全国で店
舗展開を行う大手法人や阪神地区及び地元京都の各法人等があげられる。新型コロナが５類となってから観光客数は急
回復しており、店舗需要も回復を見せている。またオフィスビル、分譲マンション等、高い収益性を確保し得ることか
ら需要は強く稀少性の高い商業地域である。中心となる価格帯については画地規模がまちまちで把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域にはテナントビル等の収益物件が多く、需要者の意思決定においても収益性が重視される傾
向が非常に強いが、市場の実態として収益性が市場を支配するには至っていない。よって本件では比準価格を重視し、
想定要素も多い収益価格は参考として、標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,550,000 円／㎡

[117.1]
100

100
[100.0]

100
[176.0]

[ 97.9]
100

3,620,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、観光は持ち直している。住宅投資
は緩やかに減少している。雇用・所得環境は
、緩やかに改善している。物価は上昇基調が
続いている。

京都駅前立地で需要は強く希少性も高い。観
光需要は回復し地価は上昇基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｌ -2	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２４Ｋ１Ｐ -12	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西28m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２４Ｋ１Ａ -7	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、中間画地		商業高度地区4種15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２４Ｋ１Ｆ -16	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 歴史遺産美観 (80,400)
e	２４Ｋ１Ｎ -104	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東24m府道、西5.7m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,931,143	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	4,153,511	100 [ 107.8]	3,852,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	3,770,000
b	(　 ) 3,417,393	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,509,663	100 [ 91.8]	3,823,162		3,740,000
c	(　 ) 2,880,242	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,940,727	100 [ 76.2]	3,859,222		3,780,000
d	(　 ) 3,039,310	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,124,411	100 [ 83.9]	3,723,970		3,650,000
e	(　 ) 1,962,842	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,982,086	100 [ 58.8]	3,370,895		3,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,760,000 円／㎡]

京都南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,240,977	14,349,923	43,891,054	21,016,000	22,875,054	（　0.9419） 21,546,013	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	598,500,361 円　　　　（　 2,890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.85	Ｓ9F1B	1,351.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 高度利用地区	100 ％	600 ％	700 ％	207 ㎡	19.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し店舗、上階：フロア貸し若しくは部分貸し事務所。誘導用途確保の為容積率７００％。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	内部共用	138.51

1～ 1	店舗	133.61	58.6	78.24	8,500	665,040	10.0	6,650,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	134.88	78.4	105.81	6,000	634,860	10.0	6,348,600
							0.0	0
3～ 9	事務所	134.88	78.4	105.81	5,094	538,996	8.0	4,311,968
							0.0	0
～

計		1,351.16	68.4	924.72		5,072,872		43,182,776
								0

⑨年額支払賃料	5,072,872 円　×　12ヶ月　＝　 60,874,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,874,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,043,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,830,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,182,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 410,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,240,977 円　　　　（　 281,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-4	6,714 ( 6,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,128 円/㎡　月額支払賃料（　 5,094 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２４Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-3	4,440 ( 4,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,933
c	２４Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-23	4,371 ( 4,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,857

京都南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,130,000 円	355,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,043,723 円	60,874,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,448,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,500 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,349,923 円　（　　　　　　 69,323 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9419

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,016,000 円（　　　　　 101,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,240,977 円
②総費用	14,349,923 円
③純収益　①－②	43,891,054 円
④建物等に帰属する純収益	21,016,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,875,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,546,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598,500,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,890,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都南 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市南区東九条上殿田町５２番	1306000083591-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
京都南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　粟田口　定大

TEL.

鑑定評価額

756,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条上殿田町５２番				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 高度利用地区 (100,700)
	2:1	事務所兼店舗Ｓ5	中高層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域	北32m市道、背面道	水道、ガス、下水	京都 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八条通に接面

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

京都駅南方

260m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

京都駅南側の八条口近辺に立地する希少性の高い商業地域であり、京都市の玄関口として旅客ターミナル機能を
有する。国内外観光客の回復傾向が顕著に見られ、繁華性も回復傾向にある。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
要セットバック　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,760,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都駅周辺を主として市内幹線・準幹線道路沿い及びその背後に形成される高度・準高度商業地域一帯
。主な需要者は、資金力を有する大手法人や投資法人、不動産業者等が中心となる。立地的な希少性が特に高く、また
供給も限定的であるため、取引市場は強含んでいる。立地、規模、利用用途等により取引価格には相当の幅が存し、需
要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域における需要者の意思決定には収益性を重視する面が見られ、収益価格試算に当たっては慎重に純収益の把握を行
い、採用した還元利回り等の指標についても適切かつ妥当と判断する。但し、地域の実情に照らし、長期的な収益性の
将来予測には限界が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視するものとし、これに収益価格を十分
関連付け、市場の特性及び類似標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,550,000 円／㎡

[117.1]
100

100
[100.0]

100
[175.0]

[ 97.9]
100

3,640,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は物価高傾向の中、一部に足踏み状
態も見られるが、観光が牽引し、緩やかに持
ち直しの動きにある。

京都駅前立地で希少性が高く、国内外観光客
数も回復していること等から、地価は上昇幅
を拡大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｌ -2	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２４Ｋ１Ｐ -12	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西28m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２４Ｋ１Ａ -7	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、中間画地		商業高度地区4種15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２４Ｋ１Ｊ -25	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、北5.8m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,931,143	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	4,153,511	100 [ 107.8]	3,852,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	3,770,000
b	(　 ) 3,417,393	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,509,663	100 [ 89.8]	3,908,311		3,830,000
c	(　 ) 2,880,242	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,940,727	100 [ 76.2]	3,859,222		3,780,000
d	(　 ) 3,413,069	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,393,187	100 [ 83.1]	4,083,258		4,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,800,000 円／㎡]

京都南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,321,281	13,804,134	41,517,147	19,713,600	21,803,547	（　0.9419） 20,536,761	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	570,465,583 円　　　　（　 2,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.85	Ｓ9F1B	1,351.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 高度利用地区	100 ％	600 ％	700 ％	207 ㎡	19.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し店舗、上階：フロア貸し若しくは部分貸し事務所。誘導用途確保の為容積率７００％。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	内部共用	138.51

1～ 1	店舗	133.61	58.6	78.24	8,900	696,336	10.0	6,963,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	134.88	78.4	105.81	5,800	613,698	10.0	6,136,980
							0.0	0
3～ 9	事務所	134.88	78.4	105.81	4,669	494,027	8.0	3,952,216
							0.0	0
～

計		1,351.16	68.4	924.72		4,768,223		40,765,852
								0

⑨年額支払賃料	4,768,223 円　×　12ヶ月　＝　 57,218,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,218,676 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,288,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,929,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,765,852 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 391,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,321,281 円　　　　（　 267,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-3	4,440 ( 4,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,700 円/㎡　月額支払賃料（　 4,669 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２４Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-7	5,482 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,568
c	２４Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-8	5,070 ( 4,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,829

京都南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,998,000 円	333,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,860,934 円	57,218,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,448,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,830,500 円	333,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,804,134 円　（　　　　　　 66,687 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9419

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	333,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,713,600 円（　　　　　 95,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,321,281 円
②総費用	13,804,134 円
③純収益　①－②	41,517,147 円
④建物等に帰属する純収益	19,713,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,803,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,536,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,465,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,760,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都南 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市南区東九条上殿田町５２番	1306000083591-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考