令和6年1月12日　提出 京都南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 786,000,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区久世上久世町３６０番 ②地積 　(㎡) 2,312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (79,244) 台形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中層マンションに事 務所等が混在する住 宅地域 北28m府道、西側道 水道、ガス、下水 桂川 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面府道から２５ｍまでは近 隣商業地域、指定建蔽率８０ ％、指定容積率３００％。 街 路 ２８ｍ府道 交通 施設 桂川駅東方 160m 法令 規制 １住居 (79,244) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 桂川駅徒歩圏内の住宅地域で、周辺には商業施設もあり、交通利便性や生活利便性に優る住宅地である。マンシ ョン販売は好調で共同住宅用地に対する需要は強く、共同住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              330,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市縁辺部及び隣接市の共同住宅の多く見られる地域である。需要者は、マンション開発業者が中心 である。利便性の優る地域を中心に新築及び中古の分譲マンション価格は上昇傾向にある。立地条件の優るマンション 適地は希少性を増しており、需要は多く地価は上昇している。マンション用地は物件ごとの画地規模・立地条件等によ り取引総額が異なるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際に成立した対象標準地と代替性を有する不動産の取引事例から査定した、市場性を反映した実証的な価 格である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性に着目し、分譲マンションの開発想定を行い試算した もので規範性が高く、分譲マンション用地の評価で重視すべき価格である。本件では、分譲マンションの開発法を採用 したため収益価格は試算せず、比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    321,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類移行後の物価上昇にも金融引 き締めは限定的であり、資産価格は上昇傾向 にある。 周辺地域の熟成度が高まり、新たな開発計画 もあり発展的に推移している。 接道部分の用途地域、建蔽率等に変更があっ たものの、価格形成に大きな影響はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％