令和6年1月12日　提出 京都南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　百合口　賢次   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区吉祥院嶋高町６８番５ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模住宅にマンシ ョン、工場混在の住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 西大路 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 西大路駅南方 2.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、マンション、工場等が混在する地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境は 概ね良好でサラリーマン層等による需要も底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市南区の南西部、伏見区の北西部の圏域に所在する中小規模住宅地域を中心とした一円。需要者の中 心は京都市内の居住者や地縁関係者であるが、規模が大きな画地であれば開発業者等による市場の参加も見られる。市 場では中古物件が多く流通するほか、一部で建替用地や開発業者による新築分譲等も見受けられる。土地は１００㎡程 度で１５００万円前後、中古物件で１５００～２５００万円程度の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用 することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の 戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し 、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    177,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [131.1] [102.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減であるが生産年齢人口は微増。利 便性の良好な地域から周縁部へと需要は拡大 傾向。需要は堅調で地価は上昇傾向の地域が 拡大。 一般的要因の影響により、市場は安定的に推 移。サラリーマン層等による需要も堅調に推 移しており、地価は上昇傾向、上昇幅も拡大 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％