別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外
 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)
不整形
1:2.5		 診療所兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 四条

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 　京都市中心部に近く、事務所、店舗、共同住宅等が混在する古くからの商業地域であり、今後とも漸次、建て
替えによる高度化が進展するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    796,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、下京区、中京区を中心とする中心商業地域の外縁部の商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のあ
る中小規模事業者である。建て替えによる高度化の進展とともに、多様な商業用途を有する商業地域に変わりつつある
。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.8]		 [100.0]
100		 973,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかな回復方向にあり、不動産市
況も総じて堅調であるが、物価高騰、金利上
昇等の懸念要因もある。


　中心商業地域外縁の商業地域として用途の
多様化が進展している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2m私道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
b ２４Ｋ１Ｏ

-1		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,288)
c ２４Ｋ１Ｊ

-12		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.4m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,264)
d ２４Ｋ１Ｃ

-107		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西5.9m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,390)
e ２４Ｋ１Ｃ

-23		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
696,005  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
714,797 		 100
[  73.1]
977,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
978,000 
b (　           ) 
821,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
842,162 		 100
[  77.9]
1,081,081 
1,080,000 
c (　           ) 
757,786  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
775,973 		 100
[  66.2]
1,172,165 
1,170,000 
d (　           ) 
682,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
674,148 		 100
[  69.1]
975,612 
976,000 
e (　           ) 
607,206  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
618,136 		 100
[  65.0]
950,978 
951,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



京都下京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,590,050 
6,243,302 
25,346,748 
16,468,800 
8,877,948 		 （　0.9571）
8,497,084 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    223,607,474 円　　　　（　    796,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 230.00 ＲＣ5 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     11.2 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し又は分割貸し、２階～５階は２ＬＤＫ、約６０㎡程度のファミリータイプと想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種同規模の建物から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
4,200 
772,800 		 6.0  4,636,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
2,579 
504,195 		 1.0  504,195 
1.0  504,195 

 3～ 5		 住宅
220.00 
84.3 
185.50 
2,600 
482,300 		 1.0  482,300 
1.0  482,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
83.6 
936.00 

2,723,895 		 6,587,895 
1,951,095 
⑨年額支払賃料      2,723,895 円　×　12ヶ月　＝　      32,686,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,686,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,634,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,052,403 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,587,895 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,951,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         475,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,590,050 円　　　　（　       112,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-1		 2,900  
(   2,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,762 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,579 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-4		 2,970  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,829 
c ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-5		 2,427  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
2,317 
京都下京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,692,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 980,602 円  　　　       32,686,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      609,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,397,000 円  　　　　    282,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,243,302 円　（　　　　　　        22,218 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,468,800 円  
（　　　　　        58,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,590,050 円      
②総費用 6,243,302 円      
③純収益　①－② 25,346,748 円      
④建物等に帰属する純収益 16,468,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,877,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,497,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,607,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     796,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番
 1306000173537-0000
2 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番１
 1306000173538-0000
3 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番２
 1300001150658-0000
4 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９２番２
 1300001150657-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都下京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.
鑑定評価額 272,000,000 円  １㎡当たりの価格 967,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外
 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)
不整形
1:2.5		 診療所兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 四条

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗等多様な需要が存する中心部の商業地域で、利便性も良好なことから上昇傾向で推移するものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 ５階以上の店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部における繁華性の高い商業地域を中心とする地域である。需要者としては、店舗や事務所利
用を目的とする個人や法人が中心であるが、収益獲得目的の投資家も想定される。さらに規模的にまとまった画地では
、マンションやホテル用地としての需要も考えられ、その需要はなお強い。需要の中心となる価格帯は、標準的な規模
でも更地で２億円を超えるものと捉えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域には、店舗を中心とした収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。もっと
も、コロナ禍の沈静化を始め想定要素も多いことから、収益価格の相対的信用性はやや劣る。したがって、ここでは多
数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代表標準地価格との検討も行
って、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.7]		 [100.0]
100		 960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年以降のコロナ禍の影響から脱しつつ
あり、経済状況は徐々に回復しながら推移し
ている。


市内の中心部に存し、利便性・繁華性に優れ
ることから多様な需要がみられ、マンション
用地としての需要も根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ａ

-12		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
b ２４Ｋ１Ａ

-11		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(100,240)
c ２４Ｋ１Ｆ

-28		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,378)
d ２４Ｋ１Ｐ

-8		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,330)
e ２４Ｋ１Ｍ

-15		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
876,055  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
882,994 		 100
[  96.0]
919,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
920,000 
b (　           ) 
835,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
860,615 		 100
[  85.5]
1,006,567 
1,010,000 
c (　           ) 
1,134,159  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,147,769 		 100
[  99.8]
1,150,069 
1,150,000 
d (　           ) 
1,094,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,113,863 		 100
[  94.1]
1,183,701 
1,180,000 
e (　           ) 
1,153,478  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,169,627 		 100
[  86.5]
1,352,170 
1,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



京都下京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,309,839 
6,629,071 
26,680,768 
18,331,400 
8,349,368 		 （　0.9593）
8,009,549 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    210,777,605 円　　　　（　    750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 230.00 ＲＣ5 1,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     11.2 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗のフロア又は部分貸し、２階以上は２ＬＤＫタイプ、約６０㎡のファミリータイプの住居と判定。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 地域内の同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
75.0 
172.50 
3,650 
629,625 		 5.0  3,148,125 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
230.00 
85.0 
195.50 
2,863 
559,717 		 1.0  559,717 
1.0  559,717 

 3～ 5		 住居
230.00 
83.0 
190.90 
2,950 
563,155 		 1.0  563,155 
1.0  563,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,150.00 
81.8 
940.70 

2,878,807 		 5,397,307 
2,249,182 
⑨年額支払賃料      2,878,807 円　×　12ヶ月　＝　      34,545,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     940.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,545,684 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,727,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,818,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,397,307 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,274 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,249,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         440,165 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,309,839 円　　　　（　       118,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-4		 2,970  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,829 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,863 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-1		 2,900  
(   2,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,900 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,812,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,036,371 円  　　　       34,545,684　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      609,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,567,000 円  　　　　    302,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,629,071 円　（　　　　　　        23,591 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 302,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,331,400 円  
（　　　　　        65,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,309,839 円      
②総費用 6,629,071 円      
③純収益　①－② 26,680,768 円      
④建物等に帰属する純収益 18,331,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,349,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,009,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,777,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番
 1306000173537-0000
2 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番１
 1306000173538-0000
3 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番２
 1300001150658-0000
4 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９２番２
 1300001150657-0000
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備考