別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
京都下京 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:4		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中小規模の店舗ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m市道 水道、ガス、下水 四条

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 四条通に面する。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はないが、烏丸通以西の四条通沿いでは新規出店やスーパーの開業等が相次ぎ、用途の多様性か
ら不動産需要は幅広く強い。一方で、不動産供給は少ないため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四条通を中心に広域的に形成される京都市の中心商業地である。中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ四条烏
丸交差点西側の商業地域で、需要者は事業を目的とする国内外の法人のほか、纏まった規模の土地にはホテル利用前提
の法人投資家等も認められる。需要は強く、需給は逼迫し、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は画地規模等に
より大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準
価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映でき
なかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.7]		 [100.0]
100		 3,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの下、円安や戦争等による物
価高等の影響はあるものの、観光産業等を背
景に経済活動は着実に拡大しており、景気は
改善傾向にある。

インバウンドの回復と共に国内旅行者も増加
しており、消費者の増加に伴い、観光産業を
中心に商業環境は堅調な状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２４Ｋ１Ｑ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
岸辺美観
(90,400)
d ２４Ｋ１Ａ

-7		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.3m市道、
中間画地
商業
高度地区4種15m
旧市街地美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｍ

-104		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
旧市街地美観
(100,504)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[ 127.4]
3,260,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,260,000 
b (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[ 111.1]
3,159,013 
3,160,000 
c (　           ) 
2,620,506  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,746,290 		 100
[  91.6]
2,998,133 
3,000,000 
d (　           ) 
2,880,242  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,940,727 		 100
[  89.5]
3,285,728 
3,290,000 
e (　           ) 
2,091,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,173,002 		 100
[  80.2]
2,709,479 
2,710,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,200,000 円／㎡]  



京都下京 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

123,499,167 
47,681,690 
75,817,477 
43,061,000 
32,756,477 		 （　0.9441）
30,925,390 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    909,570,294 円　　　　（　  2,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 254.33 ＳＲＣ9 2,288.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   327 ㎡      9.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～９階は事務所フロア貸し又は部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
254.33 
70.6 
179.60 
5,775 
1,037,190 		 6.0  6,223,140 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
254.33 
89.7 
228.26 
4,279 
976,725 		 6.0  5,860,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,288.97 
87.6 
2,005.68 

8,850,990 		 53,105,940 
0 
⑨年額支払賃料      8,850,990 円　×　12ヶ月　＝　     106,211,880 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,005.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,902,026 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の不動産の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,113,906 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,124,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 122,989,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,105,940 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         509,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     123,499,167 円　　　　（　       377,673 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-23		 4,371  
(   4,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,177 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,279 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-28		 4,275  
(   4,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,271 
c ２４Ｋ１Ｃ・Ｔ
　　　　-3		 4,440  
(   4,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,436 
京都下京 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,470,000 円  　　　　    745,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 27,544,490 円  　　　      128,113,906　×　　　　  21.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,844,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,332,500 円  　　　　    745,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       745,000 円  　　　　    745,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       745,000 円  　　　　    745,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,681,690 円　（　　　　　　       145,816 円／㎡）　　（経費率　　  38.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 745,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   2,288.97 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,061,000 円  
（　　　　　       131,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 123,499,167 円      
②総費用 47,681,690 円      
③純収益　①－② 75,817,477 円      
④建物等に帰属する純収益 43,061,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,756,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,925,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    909,570,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
 1306000159183-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:4		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中小規模の店舗ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南22m市道 水道、ガス、下水 四条

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 四条烏丸交差点より西側の四
条通に面する地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に特に大きな変動要因は認められない。ただし、事務所のほか、ホテルや飲食店等の出店が認められる
地域であり、今後の観光産業の回復、為替、物価高騰が不動産市況に与える影響には特に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、下京区、中京区及び東山区の店舗ビル、オフィスビル、ホテル等が集積する繁華性の高い商業地
域と把握した。主たる需要者は、不動産会社、投資法人等が中心となる。近隣地域は四条通沿いであり多様な需要が認
められることから、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯（総額）については、需要者の属性、地積や用
途等が多様であることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、市内中心部の繁華性が高い商業地域である。比準価格は取引市場の実勢を反映していることから高い説得
力を有する。他方、収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出されており、その説得力
は相対的に劣るものと判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.7]		 [100.0]
100		 3,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光産業を中心に景況は改善しているが、今
後の為替や物価高騰が不動産市場に与える影
響に注視する必要がある。


市内中心部の観光地は賑わいを取り戻してお
り、不動産市場においては、様々な用途を前
提とした需要が競合し、地価は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｑ

-19		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m府道、
東5m、二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(90,700)
b ２４Ｋ１Ｎ

-104		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
西5.7m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２４Ｋ１Ｌ

-3		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
e ２４Ｋ１Ｅ

-106		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,574,404  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,592,747 		 100
[  48.9]
3,257,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,260,000 
b (　           ) 
1,962,842  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,982,086 		 100
[  64.0]
3,097,009 
3,100,000 
c (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[ 131.3]
3,163,375 
3,160,000 
d (　           ) 
1,680,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,725,966 		 100
[  54.1]
3,190,325 
3,190,000 
e (　           ) 
1,736,952  		 100
[ 130.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,406,931 		 100
[  44.5]
3,161,643 
3,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 隣接地売
買
 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,180,000 円／㎡]  



京都下京 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,686,438 
47,321,533 
73,364,905 
41,673,800 
31,691,105 		 （　0.9441）
29,919,572 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    879,987,412 円　　　　（　  2,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 254.96 ＳＲＣ9 2,288.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   327 ㎡      9.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～９階は事務所フロア貸し又は部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
254.33 
70.6 
179.60 
6,050 
1,086,580 		 6.0  6,519,480 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
254.33 
89.7 
228.26 
4,179 
953,899 		 6.0  5,723,394 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,288.97 
87.6 
2,005.68 

8,717,772 		 52,306,632 
0 
⑨年額支払賃料      8,717,772 円　×　12ヶ月　＝　     104,613,264 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,005.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,902,026 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物における標準的な共益費（管理費）から判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,515,290 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,325,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,189,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,306,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         496,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,686,438 円　　　　（　       369,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-9		 3,267  
(   3,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,254 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-33		 3,212  
(   3,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,097 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-114		 3,424  
(   3,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,367 
京都下京 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,326,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 27,580,333 円  　　　      126,515,290　×　　　　  21.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,844,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,128,500 円  　　　　    721,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       721,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       721,000 円  　　　　    721,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,321,533 円　（　　　　　　       144,714 円／㎡）　　（経費率　　  39.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 721,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,288.97 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,673,800 円  
（　　　　　       127,443 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,686,438 円      
②総費用 47,321,533 円      
③純収益　①－② 73,364,905 円      
④建物等に帰属する純収益 41,673,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,691,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,919,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    879,987,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
 1306000159183-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考