別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
京都下京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 梅小路京都西

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大宮通に面する。 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 梅小路京都西駅東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。観光施設へ近いことに加えて、京都市中央
卸売市場再整備等への期待もあり、需要は堅調で、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に下京区及び隣接区における幹線線道路等沿いの商業地域である。主な需要者は市内の中小事業者、不
動産業者であり、画地規模によってはマンションデベロッパーも見込まれる。京都中央卸売市場再整備等の期待や、梅
小路公園、観光施設にも近く、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途に
よって異なり、把握しづらい状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標
準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[131.8]		 [101.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連は国内・インバウンド共に需要が高
まる。設備投資は前年度比３年ぶりの増額。
人手不足、倒産件数の増加や物価高など先行
きには注視。

観光需要の回復、京都市中央卸売市場再整備
等への期待により、需要は堅調に推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-9		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
b ２４Ｋ１Ｐ

-5		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
c ２４Ｋ１Ｌ

-111		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西28m府道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｏ

-5		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
442,417 		 100
[  78.7]
562,156 		 街路　　   -1.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
431,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
489,491 		 100
[  95.0]
515,254 
520,000 
c (　           ) 
476,552  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
481,794 		 100
[  93.9]
513,093 
518,000 
d (　           ) 
530,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,166 		 100
[ 104.8]
514,471 
520,000 
e (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[ 114.0]
516,106 
521,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



京都下京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,398,443 
1,729,223 
6,669,220 
4,867,720 
1,801,500 		 （　0.9556）
1,721,513 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     43,037,825 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ4 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高15m
旧市街地美観		 100 ％   400 ％   400 ％   112 ㎡      8.0 m x   14.0 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～４階：１ＤＫタイプ、平均住戸面積約３５㎡を想定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
3,100 
209,250 		 6.0  1,255,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,394 
183,141 		 1.0  183,141 
1.0  183,141 

 3～ 4		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,440 
165,920 		 1.0  165,920 
1.0  165,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
82.4 
280.00 

724,231 		 1,770,481 
514,981 
⑨年額支払賃料        724,231 円　×　12ヶ月　＝　       8,690,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,690,772 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,256,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,770,481 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          514,981 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         125,390 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,398,443 円　　　　（　        74,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-4		 2,868  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-5		 2,427  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
2,335 
c ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-3		 2,871  
(   2,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,472 
京都下京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 488,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 260,723 円  　　　        8,690,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,900 円  　　　　     81,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,729,223 円　（　　　　　　        15,439 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,867,720 円  
（　　　　　        43,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,398,443 円      
②総費用 1,729,223 円      
③純収益　①－② 6,669,220 円      
④建物等に帰属する純収益 4,867,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,801,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,721,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,037,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 1306000141570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  １㎡当たりの価格 502,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 梅小路京都西

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大宮通に面する。 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 梅小路京都西駅東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。鉄道博物館や水族館等の施設へ近いこと等
から需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 需給圏は下京区及び隣接区における幹線線道路及び準幹線道路等沿いの商業地並びに周辺の商店街が該当する。主な需
要者は同一需給圏内の個人及び中小事業者である。画地規模によってはマンションデベロッパーや不動産業者も見込ま
れる。周辺地域の開発状況もあり、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用
途によって異なり、把握しづらい状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中低層の店舗や共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、テナントの供給は少ない。比準価
格は不動産市場の実勢を反映しており説得力は高い。一方、収益価格は、収益性を反映した価格であるが、容積率の制
約等から収益採算性に適した建物の床面積を確保することが困難なこと等からやや低位に求められた。したがって説得
力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[130.9]		 [101.0]
100		 502,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも
に、個人消費は改善し、観光関連では国内客
・訪日客ともに需要増となっている。


周辺地域の整備動向等から、需要や地価動向
は強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
b ２４Ｋ１Ｊ

-15		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西35m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
c ２４Ｋ１Ｌ

-111		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西28m府道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｐ

-5		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｏ

-5		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[ 115.0]
511,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
517,000 
b (　           ) 
514,779  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
581,128 		 100
[ 112.4]
517,018 
522,000 
c (　           ) 
476,552  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
481,794 		 100
[  98.2]
490,625 
496,000 
d (　           ) 
431,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
489,491 		 100
[  94.0]
520,735 
526,000 
e (　           ) 
530,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,166 		 100
[  97.0]
555,841 
561,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



京都下京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,706,880 
1,742,593 
6,964,287 
5,196,620 
1,767,667 		 （　0.9556）
1,689,183 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     42,229,575 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 90.00 Ｓ4 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高15m
旧市街地美観		 100 ％   400 ％   400 ％   112 ㎡      8.0 m x   14.0 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～４階は２５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
3,200 
216,000 		 6.0  1,296,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,309 
176,639 		 1.0  176,639 
1.0  176,639 

 3～ 4		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,341 
179,087 		 1.0  179,087 
1.0  179,087 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
82.5 
297.00 

750,813 		 1,830,813 
534,813 
⑨年額支払賃料        750,813 円　×　12ヶ月　＝　       9,009,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,009,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,559,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,830,813 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          534,813 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         130,219 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,706,880 円　　　　（　        77,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-7		 2,417  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,309 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-9		 2,200  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,268 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,500 円  　　　　     86,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 270,293 円  　　　        9,009,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      738,600 円  　　　　     86,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,742,593 円　（　　　　　　        15,559 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,196,620 円  
（　　　　　        46,398 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,706,880 円      
②総費用 1,742,593 円      
③純収益　①－② 6,964,287 円      
④建物等に帰属する純収益 5,196,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,767,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,689,183 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,229,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 1306000141570-0000
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備考