別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 71,300,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
歴史遺産美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等の中
に住宅が混在する商
業地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 京都

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 京都駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が多い商業地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。宿
泊施設需要はなくなったが、周辺開発の進む京都駅近くに位置し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    639,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    452,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、下京区及び隣接区内の駅周辺や幹線道路背後等に商業地域が存する圏域。主たる需要者は、自己の営業
用目的の個人・法人事業主等であるが、コロナ禍前に地価上昇を牽引したホテル事業者等は戻っていない。観光関連の
回復基調と今後も進展する京都駅周辺開発への期待感もあり、需要は堅調で地価は上昇傾向を強めつつある。取引され
る規模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅を想定した純収益に基づき試算した。当該価
格は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重
視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    601,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、経済活動の正常化に伴う個人消
費の改善傾向拡大、観光関連の国内外客の回
復基調を受け、着実に持ち直しの動きが広が
っている。

宿泊施設関連需要は戻らないながらも、京都
観光は国内外の観光客が着実な回復基調にあ
り、京都駅周辺の店舗需要は回復し、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ａ

-24		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.6m道路、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｏ

-5		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
c ２４Ｋ１Ｐ

-5		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｃ

-107		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西5.9m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,390)
e ２４Ｋ１Ｆ

-29		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,342)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
466,448  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
469,219 		 100
[  79.1]
593,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
593,000 
b (　           ) 
530,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,166 		 100
[  80.2]
672,277 
672,000 
c (　           ) 
431,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
489,491 		 100
[  84.8]
577,230 
577,000 
d (　           ) 
682,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
674,148 		 100
[  96.9]
695,715 
696,000 
e (　           ) 
749,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
757,485 		 100
[ 115.5]
655,831 
656,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    639,000 円／㎡]  



京都下京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,816,970 
1,558,970 
6,258,000 
4,137,000 
2,121,000 		 （　0.9563）
2,028,312 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     52,008,000 円　　　　（　    452,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 100.00 Ｓ3 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   300 ％   300 ％   115 ㎡      6.7 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～３階平均専有面積４３㎡程度の１ＤＫタイプからなる店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
3,150 
252,000 		 8.0  2,016,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,446 
220,140 		 1.0  220,140 
1.0  220,140 

 3～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
2,500 
202,500 		 1.0  202,500 
1.0  202,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
86.6 
251.00 

674,640 		 2,438,640 
422,640 
⑨年額支払賃料        674,640 円　×　12ヶ月　＝　       8,095,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,095,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       404,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,690,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,438,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          422,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,816,970 円　　　　（　        67,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-5		 2,570  
(   2,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,446 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-4		 2,868  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[118.0]		 100
[104.0]
2,434 
c ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-2		 2,955  
(   2,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]
2,416 
京都下京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 242,870 円  　　　        8,095,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,558,970 円　（　　　　　　        13,556 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,137,000 円  
（　　　　　        35,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,816,970 円      
②総費用 1,558,970 円      
③純収益　①－② 6,258,000 円      
④建物等に帰属する純収益 4,137,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,121,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,028,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,008,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     452,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
 1306000142024-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 72,500,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
歴史遺産美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等の中
に住宅が混在する商
業地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 京都

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 京都駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍収束によりインバウンドが復活したがホテル需要は飽和状態と考えられるが、一方でマンション素地に
対する需要は根強く、当面はマンション分譲業者が地価を牽引するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京都市下京区の普通商業地域が存する圏域。市場参加者は有力寺院に近いことから以前は仏具を製
造・販売する事業者を主としていたが、近時はホテル、ゲストハウス等の運営者も想定される。需要者は同一需給圏内
の事業者を中心に全国の事業者に及ぶ。一方、供給は近時はほとんどなく、取引もあまり見られない。このため需給動
向は強含みで推移している。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難で
あるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこ
とから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、類似標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 632,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    601,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてお
り、日本国内で輸入材が高騰している影響で
輸入企業業績、物価高による家計への影響が
懸念されている。

コロナ禍によりインバウンドが消滅したが、
コロナ禍収束による経済活動の再開を受けホ
テル需要も回復し、地価も堅調に推移してい
る。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｌ

-15		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
南5.4m、角地
近商
高度3種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｐ

-10		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
c ２４Ｋ１Ｐ

-5		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｏ

-5		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｇ

-109		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
728,912  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
719,004 		 100
[ 106.7]
673,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
614,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
627,714 		 100
[  98.9]
634,696 
635,000 
c (　           ) 
431,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
489,491 		 100
[  77.1]
634,878 
635,000 
d (　           ) 
530,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,166 		 100
[  85.6]
629,867 
630,000 
e (　           ) 
641,627  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
655,743 		 100
[  98.8]
663,707 
664,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



京都下京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の商業地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,047,850 
1,393,192 
5,654,658 
3,628,740 
2,025,918 		 （　0.9563）
1,937,385 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     49,676,538 円　　　　（　    432,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   300 ％   300 ％   115 ㎡      6.7 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、他は４０㎡程度の１ＤＫ共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
3,200 
230,400 		 8.0  1,843,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
2,470 
200,070 		 1.0  200,070 
1.0  200,070 

 3～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,470 
177,840 		 1.0  177,840 
1.0  177,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
86.5 
225.00 

608,310 		 2,221,110 
377,910 
⑨年額支払賃料        608,310 円　×　12ヶ月　＝　       7,299,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,299,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       364,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,934,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,221,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          377,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          92,015 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,047,850 円　　　　（　        61,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-10		 2,533  
(   2,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,525 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-5		 2,427  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,427 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 368,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 218,992 円  　　　        7,299,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,900 円  　　　　     61,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,393,192 円　（　　　　　　        12,115 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,628,740 円  
（　　　　　        31,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,047,850 円      
②総費用 1,393,192 円      
③純収益　①－② 5,654,658 円      
④建物等に帰属する純収益 3,628,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,025,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,937,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,676,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     432,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
 1306000142024-0000
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備考