別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都下京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 903,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ3		 中低層の事務所、店
舗兼住宅が建ち並ぶ
商業地域		 南10.9m市道 水道、ガス、下水 四条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所付共同住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍収束によりインバウンドが復活したがホテル需要は飽和状態と考えられるが、一方でマンション素地に
対する需要は根強く、当面はマンション分譲業者が地価を牽引するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所付共同住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    631,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京都市下京区、中京区の普通商業地域が存する圏域。市場参加者は同一需給圏内の物販店、飲食店
等を運営する事業者を中心に全国の事業者に及ぶ。京都市内中心部にも近く、新規出店意欲は強いことから需要は旺盛
である反面、供給面は、ほとんどないのが現状。したがって需給動向は強含みで推移している。市場の中心価格帯は、
画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難で
あるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこ
とから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.2]		 [100.0]
100		 900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    868,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてお
り、日本国内で輸入材が高騰している影響で
輸入企業業績、物価高による家計への影響が
懸念されている。

市内中心部に近い繁華性は普通程度の商業地
で、店舗用地の需要が見込め、コロナ禍収束
による経済活動再開を受けて地価は堅調に推
移している。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-8		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,330)
b ２４Ｋ１Ｆ

-28		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,378)
c ２４Ｋ１Ｆ

-29		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,342)
d ２４Ｋ１Ｍ

-15		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
e ２４Ｋ１Ｏ

-1		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,094,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,113,863 		 100
[ 116.3]
957,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
958,000 
b (　           ) 
1,134,159  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,147,769 		 100
[ 122.3]
938,487 
938,000 
c (　           ) 
749,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
757,485 		 100
[  79.6]
951,614 
952,000 
d (　           ) 
1,153,478  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,169,627 		 100
[ 132.4]
883,404 
883,000 
e (　           ) 
821,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
842,162 		 100
[  85.7]
982,686 
983,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



京都下京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の商業地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,701,999 
2,109,188 
8,592,811 
5,361,120 
3,231,691 		 （　0.9571）
3,093,051 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     81,396,079 円　　　　（　    631,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務付共同住宅 100.00 Ｓ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   129 ㎡      7.6 m x   17.1 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗兼事務所、２～４階は２ＤＫのファミリー型共同住宅。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
100.00 
75.0 
75.00 
3,300 
247,500 		 10.0  2,475,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,850 
242,250 		 2.0  484,500 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,850 
218,025 		 2.0  436,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
82.4 
313.00 

925,800 		 3,831,600 
0 
⑨年額支払賃料        925,800 円　×　12ヶ月　＝　      11,109,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     313.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,109,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,665,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,831,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,783 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,701,999 円　　　　（　        82,961 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-1		 3,023  
(   2,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,993 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-3		 2,871  
(   2,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 333,288 円  　　　       11,109,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      780,300 円  　　　　     91,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,109,188 円　（　　　　　　        16,350 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,361,120 円  
（　　　　　        41,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,701,999 円      
②総費用 2,109,188 円      
③純収益　①－② 8,592,811 円      
④建物等に帰属する純収益 5,361,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,231,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,093,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,396,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     631,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番
 1306000151381-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
京都下京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 903,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ3		 中低層の事務所、店
舗兼住宅が建ち並ぶ
商業地域		 南10.9m市道 水道、ガス、下水 四条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高辻通に面する。 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、事務所や店舗兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域である。四条河原町の繁華街にも近く、繁華
性、利便性にも優れている。人出も戻り、需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    673,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下京区、中京区及びその周辺地区内の商業地域である。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者が中心
で、画地規模が纏まれば、コロナ禍前のホテル開発業者から現在は、マションデベロッパーに移っている。四条河原町
の繁華街や四条烏丸のビジネス街にも近く、用途の多様性から需給動向は強含みで推移している。市場の中心価格帯は
、画地規模も多様であり、明確な価格帯は見出せないが、標準地規模の土地で、１億円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が
介在し精度はやや劣るものの、収益性を反映した理論的な価格で、検証の手段として有用である。想定される需要者は
、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.2]		 [100.0]
100		 900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    868,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連は国内・インバウンド共に需要が高
まる。設備投資は前年度比３年ぶりの増額。
人手不足、倒産件数の増加や物価高など先行
きには注視。

四条通に比べ、繁華性はやや劣るが、田の字
地区内地域。人出が増加して、店舗需要、地
価はやや上昇で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｑ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,240)
b ２４Ｋ１Ｐ

-4		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m国道、
北西6m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(90,600)
c ２４Ｋ１Ｂ

-103		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
東2.2m、角地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２４Ｋ１Ｉ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
e ２４Ｋ１Ｌ

-5		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,283  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,042,367 		 100
[ 111.0]
939,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
939,000 
b (　           ) 
1,352,809  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,362,093 		 100
[ 144.4]
943,278 
943,000 
c (　           ) 
1,026,637  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  99.0]		 100
[  89.6]
1,202,512 		 100
[ 128.8]
933,627 
934,000 
d (　           ) 
920,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,374 		 100
[ 101.6]
938,360 
938,000 
e (　           ) 
741,285  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,628 		 100
[  80.5]
937,426 
937,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    939,000 円／㎡]  



京都下京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,075,588 
2,149,087 
8,926,501 
5,477,920 
3,448,581 		 （　0.9571）
3,300,637 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     86,858,868 円　　　　（　    673,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所共同住宅 100.00 Ｓ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   129 ㎡      7.6 m x   17.1 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～４階：２ＤＫタイプ、住戸面積約３８～４２㎡を想定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
100.00 
75.0 
75.00 
3,500 
262,500 		 6.0  1,575,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,809 
238,765 		 1.0  238,765 
1.0  238,765 

 3～ 4		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,900 
221,850 		 1.0  221,850 
1.0  221,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
82.4 
313.00 

944,965 		 2,257,465 
682,465 
⑨年額支払賃料        944,965 円　×　12ヶ月　＝　      11,339,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     313.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,339,580 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       453,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,885,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,257,465 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,672 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          682,465 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         167,919 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,075,588 円　　　　（　        85,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-2		 2,955  
(   2,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,871 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,809 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ａ・Ｔ
　　　　-3		 2,871  
(   2,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,814 
c ２４Ｋ１Ｈ・Ｔ
　　　　-1		 2,900  
(   2,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,872 
京都下京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 562,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 340,187 円  　　　       11,339,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,300 円  　　　　     93,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,149,087 円　（　　　　　　        16,660 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,477,920 円  
（　　　　　        42,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,075,588 円      
②総費用 2,149,087 円      
③純収益　①－② 8,926,501 円      
④建物等に帰属する純収益 5,477,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,448,581 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,300,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,858,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     673,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番
 1306000151381-0000
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備考