別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都東山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-11 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 697,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
沿道美観

(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中規模の店舗が建ち
並ぶ幹線道路沿いの
商業地域		 北22m府道 水道、ガス、下水 東山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 東山駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部に近く、周辺には観光名所も見
られ、希少性が高い地域であることから、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    735,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域を中心とする圏域。需要者は市内の中小事業者及び個人事業
者が大半を占めるが、広域的に展開する事業者やマンション業者も見られる。駅に近く、周辺には京都を代表する観光
名所も多いことから、引き合いは強い。周辺の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から求められており、実証的であって、信頼できる。一方、近隣地域では
自用目的の取引が中心であるほか、収益価格の試算過程に多くの想定事項が介在することから、収益価格の信頼性は相
対的にやや劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[139.6]		 [100.0]
100		 699,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束により経済活動は正常化して
おり、市中心部の不動産市場は持ち直し傾向
が持続している。


駅に近いマンション適地の人気は堅調である
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｍ

-112		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.3m市道、
東17m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(100,300)
b ２４Ｋ１Ｆ

-4		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
c ２４Ｋ１Ｄ

-108		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｐ

-26		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｃ

-22		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西22m市道、
東5.9m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
734,558  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
738,837 		 100
[  94.7]
780,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
780,000 
b (　           ) 
866,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
892,393 		 100
[ 104.9]
850,708 
851,000 
c (　           ) 
694,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
712,946 		 100
[ 102.8]
693,527 
694,000 
d (　           ) 
581,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,895 		 100
[  82.2]
729,799 
730,000 
e (　           ) 
788,555  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
787,009 		 100
[ 118.1]
666,392 
666,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    735,000 円／㎡]  



京都東山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,394,439 
3,328,232 
14,066,207 
9,337,800 
4,728,407 		 （　0.9563）
4,521,776 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    115,942,974 円　　　　（　    506,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ5 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
沿道美観		 90 ％   300 ％   300 ％   229 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は２ＬＤＫタイプ・平均専有面積約５６㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,000 
315,000 		 8.0  2,520,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,524 
300,356 		 1.0  300,356 
2.0  600,712 

 3～ 5		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,570 
283,985 		 1.0  283,985 
2.0  567,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.00 
82.9 
555.50 

1,467,311 		 3,672,311 
2,304,622 
⑨年額支払賃料      1,467,311 円　×　12ヶ月　＝　      17,607,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     555.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,607,732 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       704,309 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,903,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,672,311 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,304,622 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         455,762 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,394,439 円　　　　（　        75,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-2		 2,321  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,524 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,675 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-12		 2,614  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,614 
京都東山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 528,232 円  　　　       17,607,732　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,328,232 円　（　　　　　　        14,534 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     670.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,337,800 円  
（　　　　　        40,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,394,439 円      
②総費用 3,328,232 円      
③純収益　①－② 14,066,207 円      
④建物等に帰属する純収益 9,337,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,728,407 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,521,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,942,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     506,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区三条大橋東六丁目今小路町８１番１
 1300000029108-0000
2 　京都市東山区三条大橋東六丁目今小路町８１番３
 1300000029110-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
京都東山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-11 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外
 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
沿道美観

(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中規模の店舗が建ち
並ぶ幹線道路沿いの
商業地域		 北22m府道 水道、ガス、下水 東山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三条通に面する。 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 東山駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域。観光地にも近く、最寄り駅接近性に優れ、用途の多様性を有
している。観光需要の回復傾向は顕著で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    723,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区及び隣接区内の幹線道路等沿いの商業地域である。需要者は店舗や事務所等を経営する中小事業者
や規模がまとまれば大手法人やマンションデベロッパーも需要者として見込める。観光需要や人出も戻り、需要は増加
傾向にある。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が
介在し精度はやや劣るものの、収益性を反映した理論的な価格で、検証の手段として有用である。想定される需要者は
、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定する傾向にある。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[140.6]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連は国内・インバウンド共に需要が高
まる。設備投資は前年度比３年ぶりの増額。
人手不足、倒産件数の増加や物価高など先行
きには注視。

東山駅や観光地に近い三条通沿いの商業地域
で、用途の多様性が見込めることから、需要
は増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-109		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
b ２４Ｋ１Ｆ

-109		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21m府道、
西15m、角地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観
(60,300)
c ２４Ｋ１Ｎ

-12		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西23m市道、
中間画地
近商
高度3種最高12m
岸辺美観
(90,300)
d ２４Ｋ１Ｃ

-22		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西22m市道、
東5.9m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２４Ｋ１Ｍ

-10		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西17m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
966,144 		 100
[ 133.1]
725,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
726,000 
b (　           ) 
454,369  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,160 		 100
[  63.7]
722,386 
722,000 
c (　           ) 
675,743  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
689,258 		 100
[  95.1]
724,772 
725,000 
d (　           ) 
788,555  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
787,009 		 100
[ 108.6]
724,686 
725,000 
e (　           ) 
932,781  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
996,249 		 100
[ 137.8]
722,967 
723,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    723,000 円／㎡]  



京都東山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,271,207 
3,283,519 
13,987,688 
9,160,500 
4,827,188 		 （　0.9563）
4,616,240 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    118,365,128 円　　　　（　    517,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ5 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
沿道美観		 90 ％   300 ％   300 ％   229 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～５階：住宅（２ＬＤＫファミリータイプ）平均住戸面積約５６㎡を想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,300 
346,500 		 6.0  2,079,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,496 
297,024 		 2.0  594,048 
1.0  297,024 

 3～ 5		 居宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,500 
276,250 		 1.0  276,250 
1.0  276,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.00 
82.9 
555.50 

1,472,274 		 3,501,798 
1,125,774 
⑨年額支払賃料      1,472,274 円　×　12ヶ月　＝　      17,667,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     555.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,667,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       706,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,960,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,501,798 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,125,774 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         276,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,271,207 円　　　　（　        75,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-115		 2,464  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,553 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-107		 2,546  
(   2,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,546 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-16		 2,697  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,596 
京都東山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 530,019 円  　　　       17,667,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,283,519 円　（　　　　　　        14,339 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     670.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,160,500 円  
（　　　　　        40,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,271,207 円      
②総費用 3,283,519 円      
③純収益　①－② 13,987,688 円      
④建物等に帰属する純収益 9,160,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,827,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,616,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,365,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     517,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区三条大橋東六丁目今小路町８１番１
 1300000029108-0000
2 　京都市東山区三条大橋東六丁目今小路町８１番３
 1300000029110-0000
3 　
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備考