令和6年1月12日　提出 京都東山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.

鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 風致５種 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 清水五条 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位、北４．８ ｍ市道 交通 施設 清水五条駅南東方 750m 法令 規制 ２住居 (40,192) 準防  高度2種最高15m 風致５種 ⑤地域要因の将 　来予測 東大路通と川端通に挟まれた旧来からの住宅地域である。近隣地域の住宅需要は安定しているため、地価水準は 今後もやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東山区を中心にその周辺区の居住環境や利便性が比較的良好な住宅地域である。中小規模の一般住宅が 建ち並ぶ旧来からの住宅地域であるため、需要者は地縁を有する者が多く、同一需給圏外からの転入はマンション等の 居住者が多い。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価はやや上昇傾向で推移している。中心となる価 格帯は立地、規模、建物等のグレードにより把握が困難であるが、標準地規模の画地で、７，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅を標準とする利便性が良好な住宅地域である。収益価格は、公法上の制約等もあり元本価 格に見合う賃料の徴収が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。当該地域の取引の中心は自己使用不動 産であり、居住の快適性を指標とした価格が形成されている。本件ではこの地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し た比準価格を採用し、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    313,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東山（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    325,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも に、個人消費は改善し、観光関連では国内客 ・訪日客ともに需要増となっている。 利便性・住環境ともに良好な住宅地域で、需 要・地価水準ともに堅調な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％ +3.1 ％