別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都東山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
風致５種

(40,200)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、料理店、
共同住宅が見られる
住宅地域		 北6.9m市道、西側道 水道、ガス、下水 東山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　６．
９ｍ市道		 交通

施設		 東山駅南東方

380m		 法令

規制		 ２住居
(40,200)
高度2種最高15m
風致５種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅等が多い住宅地域。当地域や周辺において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測す
る。利便性と住環境が良く、観光地にも近く、地価水準は一般的要因の影響等を受けて上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
要後退　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    459,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区北部及び左京区南部に形成された居住環境が良好な住宅地域。需要者は京都市内在住の買替層であ
り、高額所得者が大半を占めており、京都風情のある地域として他府県からの転入も認められる。居住環境及び交通利
便性に優れていることに加えて希少性を有することから、需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、取
引数が少ないうえに画地規模が様々で、把握しづらい状況になっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が多い混在型の住宅地域であり自用住宅目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切な５事
例を採用して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で
あるので収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    313,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.6]		 [ 98.9]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等は改善し、
市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある
。

観光地に近い既存の住宅地域であり、市場性
等は高い。その他格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -21.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｆ

-104		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.4m私道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(60,160)
b ２４Ｋ１Ａ

-19		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致３種
(40,60)
c ２４Ｋ１Ｄ

-103		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(60,200)
d ２４Ｋ１Ｏ

-25		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
岸辺美観
(50,80)
e ２４Ｋ１Ｈ

-5		 京都市左京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,091  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
404,062 		 100
[  87.8]
460,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
455,000 
b (　           ) 
343,041  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,157 		 100
[  74.9]
463,494 
458,000 
c (　           ) 
339,259  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
337,283 		 100
[  72.8]
463,301 
458,000 
d (　           ) 
385,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
375,917 		 100
[  80.3]
468,141 
463,000 
e (　           ) 
395,758  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
394,206 		 100
[  84.6]
465,965 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    459,000 円／㎡]  



京都東山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,019,939 
2,079,875 
8,940,064 
5,411,900 
3,528,164 		 （　0.9556）
3,371,514 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     84,287,850 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
風致５種		 40 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡     19.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、共同住宅を想定。１戸約５８㎡のファミリータイプ。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,370 
277,290 		 1.0  277,290 
1.0  277,290 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,416 
282,672 		 1.0  282,672 
1.0  282,672 

 3～ 3		 住宅
118.00 
90.0 
106.20 
2,416 
256,579 		 1.0  256,579 
1.0  256,579 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
90.0 
340.20 

816,541 		 816,541 
816,541 
⑨年額支払賃料        816,541 円　×　12ヶ月　＝　       9,798,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,798,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       569,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,813,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           816,541 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          816,541 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         198,815 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,019,939 円　　　　（　        32,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｐ・Ｔ
　　　　-107		 2,246  
(   2,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,416 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｐ・Ｔ
　　　　-111		 2,931  
(   2,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,549 
c ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-2		 2,321  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[102.0]
2,408 
京都東山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,475 円  　　　       11,382,492　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      335,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      769,200 円  　　　　     90,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,079,875 円　（　　　　　　         6,172 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,411,900 円  
（　　　　　        16,059 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,019,939 円      
②総費用 2,079,875 円      
③純収益　①－② 8,940,064 円      
④建物等に帰属する純収益 5,411,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,528,164 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,371,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,287,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区粟田口三条坊町２番５
 1300000017373-0000
2 　京都市東山区粟田口三条坊町２番６
 1300000017374-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都東山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区粟田口三条坊町２番５外
 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
風致５種

(40,200)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、料理店、
共同住宅が見られる
住宅地域		 北6.9m市道、西側道 水道、ガス、下水 東山

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺に観光名所（有名社寺）
が多い。		 街

路		 基準方位北６．９ｍ
市道		 交通

施設		 東山駅南東方

380m		 法令

規制		 ２住居
(40,200)
高度2種最高15m
風致５種
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に観光名所が多く多様な用途の需要が認められ、用途の混在度が増していくと予測する。インバウンドが回
復し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
要後退　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区や左京区の住宅地域で特に観光名所近隣の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需
給圏内の居住者のほか、観光名所近隣の特性等からセカンドハウス利用等の市外からの幅広い需要も認められる。希少
性の高い立地であり需要は底堅い。需要者の属性や利用用途に応じて取引される価格帯はまちまちであるため、中心と
なる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅建設目的の需要のほかに低層の共同住宅を建設する目的での土地需要も見られる地域である。比準価格は類似
地域の取引事例を採用しており市場の実態を反映している。収益価格試算に当たって採用した各諸元は最近の実態を反
映しているが、風致地区等による建築制限の影響から低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を斟酌
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    313,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.4]		 [ 98.9]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東山区の人口は減少しており、高齢化率は府
平均を大きく上回る。取引件数は回復傾向に
ある。


近隣地域に隣接する元白川小学校跡地の再開
発が完了し、東急が運営する三ツ星ホテルの
ほか、地元自治会の施設整備も行われた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｆ

-107		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,312)
b ２４Ｋ１Ｆ

-104		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.4m私道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(60,160)
c ２４Ｋ１Ｏ

-108		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
d ２４Ｋ１Ａ

-19		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致３種
(40,60)
e ２４Ｋ１Ｄ

-103		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,795  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
503,284 		 100
[ 107.0]
470,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
465,000 
b (　           ) 
402,091  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
404,062 		 100
[  85.4]
473,141 
468,000 
c (　           ) 
514,919  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
533,456 		 100
[ 114.2]
467,124 
462,000 
d (　           ) 
343,041  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
347,157 		 100
[  74.0]
469,131 
464,000 
e (　           ) 
339,259  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
337,283 		 100
[  70.5]
478,416 
473,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    466,000 円／㎡]  



京都東山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,804,862 
2,174,535 
9,630,327 
5,899,070 
3,731,257 		 （　0.9767）
3,644,319 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     91,107,975 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
風致５種		 40 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡     18.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ総戸数６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,500 
292,500 		 1.0  292,500 
2.0  585,000 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,600 
304,200 		 1.0  304,200 
2.0  608,400 

 3～ 3		 住宅
118.00 
90.0 
106.20 
2,600 
276,120 		 1.0  276,120 
2.0  552,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
90.0 
340.20 

872,820 		 872,820 
1,745,640 
⑨年額支払賃料        872,820 円　×　12ヶ月　＝　      10,473,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,473,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       602,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,454,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           872,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,745,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         341,622 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,804,862 円　　　　（　        35,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｐ・Ｔ
　　　　-107		 2,246  
(   2,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｐ・Ｔ
　　　　-111		 2,931  
(   2,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,739 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,500 円  　　　　     95,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 361,735 円  　　　       12,057,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      335,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      810,000 円  　　　　     95,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,300 円  　　　　     95,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,300 円  　　　　     95,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,174,535 円　（　　　　　　         6,453 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,899,070 円  
（　　　　　        17,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,804,862 円      
②総費用 2,174,535 円      
③純収益　①－② 9,630,327 円      
④建物等に帰属する純収益 5,899,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,731,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,644,319 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,107,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区粟田口三条坊町２番５
 1300000017373-0000
2 　京都市東山区粟田口三条坊町２番６
 1300000017374-0000
3 　
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備考