別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区河原町通夷川上る指物町３２５番
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(100,600)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ10		 中層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ商業地
域		 西22m府道 水道、ガス、下水 京都市役所前

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京都市役所前駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。利便性の高いマンション用地の引き合い
は強く、今後の地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    752,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の幹線道路沿いの商業地域を中心とする圏域。需要者は地元の中小事業者が大半を占めるが、マ
ンション業者も見られる。市中心部に所在し、最寄り駅への接近性、繁華性に優れることから希少性は高く、引き合い
は強い。周辺における幹線道路沿いの商業地の取引件数は少なく、規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯
は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から求められており、実証的であって、信頼できる。一方、近隣地域では
自用目的の取引が中心であるほか、収益価格の試算過程に多くの想定事項が介在することから、収益価格の信頼性は相
対的にやや劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は概ね横這い傾向である。市中
心部の不動産は希少性が高く、引き合いの強
い状態が続いている。


駅に近い中心部のマンション適地の人気は堅
調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｊ

-109		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
b ２４Ｋ１Ｉ

-103		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
c ２４Ｋ１Ｉ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｍ

-111		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(90,600)
e ２４Ｋ１Ｆ

-4		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,128,045  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,170,911 		 100
[ 100.0]
1,170,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
791,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
803,408 		 100
[  75.8]
1,059,905 
1,060,000 
c (　           ) 
920,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,374 		 100
[  91.2]
1,045,366 
1,050,000 
d (　           ) 
1,092,061  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,131,375 		 100
[ 103.7]
1,091,008 
1,090,000 
e (　           ) 
866,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
892,393 		 100
[  76.0]
1,174,201 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,110,000 円／㎡]  



京都中京 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,816,506 
4,766,482 
19,050,024 
13,386,400 
5,663,624 		 （　0.9578）
5,424,619 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    146,611,324 円　　　　（　    752,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   195 ㎡      7.7 m x   25.3 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し（又はフロア貸し）の店舗、２階以上は１ＤＫタイプ・平均専有面積約３２㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
3,050 
343,125 		 8.0  2,745,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,547 
324,743 		 1.0  324,743 
2.0  649,486 

 3～ 4		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,600 
331,500 		 1.0  331,500 
2.0  663,000 

 5～ 6		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,650 
337,875 		 1.0  337,875 
2.0  675,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
83.3 
750.00 

2,006,618 		 4,408,493 
3,326,986 
⑨年額支払賃料      2,006,618 円　×　12ヶ月　＝　      24,079,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,079,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       963,177 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,116,239 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,408,493 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,326,986 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         657,945 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,816,506 円　　　　（　       122,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,675 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,637 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,547 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-12		 2,614  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,640 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-5		 2,431  
(   2,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,597 
京都中京 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 722,382 円  　　　       24,079,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      448,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,766,482 円　（　　　　　　        24,443 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,386,400 円  
（　　　　　        68,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,816,506 円      
②総費用 4,766,482 円      
③純収益　①－② 19,050,024 円      
④建物等に帰属する純収益 13,386,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,663,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,424,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,611,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     752,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区河原町通夷川上る指物町３２５番
 1300000220916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都中京 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区河原町通夷川上る指物町３２５番
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(100,600)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ10		 中層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ商業地
域		 西22m府道 水道、ガス、下水 京都市役所前

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京都市役所前駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が多い中心部に近い河原町通沿いの商業地域。当地域及び周辺において格別の変動要因はなく
、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因・地域要因の影響等を受けて上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    718,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市内中心部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域である。需要者は、市役所や裁判所に比較的近
いことから店舗や事務所利用を目的とする法人が中心である。市内外の収益目的の投資家等も想定される。規模のまと
まった画地では、マンション用地としての需要も見られる。需要の中心は、標準的な規模で１億円～２億５千万円程度
の価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗共同住宅や事務所ビル等が多く、需要の中心は店舗・事務所兼共同住宅目的である。適切な５事例より求
めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域は元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はや
や低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等は改善し、
市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある
。

主要幹線道路沿いの市役所や裁判所の施設に
近い商業地域であり、比較的市場性等の高い
地域である。その他格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｉ

-103		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
b ２４Ｋ１Ｐ

-26		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
c ２４Ｋ１Ｉ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｊ

-109		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
e ２４Ｋ１Ｆ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
791,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
803,408 		 100
[  76.6]
1,048,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
581,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,895 		 100
[  57.9]
1,036,088 
1,040,000 
c (　           ) 
920,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,374 		 100
[  89.3]
1,067,608 
1,070,000 
d (　           ) 
1,128,045  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,170,911 		 100
[ 100.0]
1,170,911 
1,170,000 
e (　           ) 
809,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,725 		 100
[  71.7]
1,148,849 
1,150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



京都中京 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,314,513 
4,766,701 
18,547,812 
13,154,400 
5,393,412 		 （　0.9600）
5,177,676 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    139,937,189 円　　　　（　    718,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   195 ㎡      7.7 m x   25.3 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用により、１階は店舗フロア貸し、２階以上を専有面積３２㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
3,800 
427,500 		 8.0  3,420,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,440 
311,100 		 1.0  311,100 
1.0  311,100 

 3～ 4		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,475 
315,563 		 1.0  315,563 
1.0  315,563 

 5～ 6		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
2,500 
318,750 		 1.0  318,750 
1.0  318,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
83.3 
750.00 

2,007,226 		 4,999,726 
1,579,726 
⑨年額支払賃料      2,007,226 円　×　12ヶ月　＝　      24,086,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,086,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,204,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,882,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,999,726 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,579,726 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         384,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,314,513 円　　　　（　       119,562 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-12		 2,614  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,475 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,474 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-4		 2,547  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,626 
京都中京 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 722,601 円  　　　       24,086,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      448,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,766,701 円　（　　　　　　        24,445 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,154,400 円  
（　　　　　        67,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,314,513 円      
②総費用 4,766,701 円      
③純収益　①－② 18,547,812 円      
④建物等に帰属する純収益 13,154,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,393,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,177,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,937,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     718,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区河原町通夷川上る指物町３２５番
 1300000220916-0000
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備考