別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ12F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 西22m府道、北側道 水道、ガス、下水 京都河原町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 河原町通に面する。 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京都河原町駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 河原町通沿いに位置する本市の商業中心エリアである。コロナ禍により飲食店等が大きな影響を受けたが、全国
旅行支援と水際対策の緩和から観光客の大幅増が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市内中心部における繁華性の高い商業地域である。地域の特性として、百貨店、物販店、飲
食店、アミューズメント施設が連たんすることから、需要者の属性は全国規模の企業や地元企業等と幅広い。需給動向
は潜在的な需要は極めて高いが、取引が希少で取得者の業種・業態・規模等によりバラつきが見られるため、取引の中
心となる価格帯については見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域が高度商業地に位置することから、比準価格に採用する取引事例が希少なため、地域横断的な観点から取引事
例を収集して求めた価格で、広域市場を反映した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃
貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随することが困難である等の理由からやや信頼性に欠けると判断した。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,700,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも
に、個人消費は改善し、観光関連では国内客
・訪日客ともに需要増となっている。


本市の中心的な商業地域であり、物販や飲食
業の店舗が多い。コロナ禍以前の客足に概ね
回復している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｆ

-16		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,400)
b ２４Ｋ１Ｊ

-25		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北5.8m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
c ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２４Ｋ１Ｏ

-105		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,039,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,124,411 		 100
[  63.9]
4,889,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
5,040,000 
b (　           ) 
3,413,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,393,187 		 100
[  69.2]
4,903,449 
5,050,000 
c (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[  88.0]
4,719,899 
4,860,000 
d (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[  75.2]
4,667,105 
4,810,000 
e (　           ) 
4,307,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,450,062 		 100
[  76.2]
5,839,976 
6,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,000,000 円／㎡]  



京都中京 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,547,870 
34,327,786 
64,220,084 
32,147,300 
32,072,784 		 （　0.9451）
30,311,988 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    918,545,091 円　　　　（　  4,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 195.10 ＳＲＣ9 1,577.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   220 ㎡     14.4 m x   15.8 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所フロア貸し又は部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  97.3 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
95.5 
176.60 
11,443 
2,020,834 		 6.0  12,125,004 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
185.00 
97.7 
180.80 
5,500 
994,400 		 6.0  5,966,400 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
185.00 
97.7 
180.80 
4,000 
723,200 		 6.0  4,339,200 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
97.20 
95.7 
93.02 
3,600 
334,872 		 6.0  2,009,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,577.20 
97.3 
1,535.22 

7,689,306 		 46,135,836 
0 
⑨年額支払賃料      7,689,306 円　×　12ヶ月　＝　      92,271,672 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,535.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,764,602 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,036,274 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,903,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,132,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,135,836 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         415,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,547,870 円　　　　（　       447,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-11		 13,695  
(  13,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
14,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,443 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-124		 10,125  
(  10,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
11,480 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-25		 9,770  
(   9,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
10,284 
京都中京 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,378,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 16,791,586 円  　　　      109,036,274　×　　　　  15.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,246,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,785,500 円  　　　　    563,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,327,786 円　（　　　　　　       156,035 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 563,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,577.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,147,300 円  
（　　　　　       146,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,547,870 円      
②総費用 34,327,786 円      
③純収益　①－② 64,220,084 円      
④建物等に帰属する純収益 32,147,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,072,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,311,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      137,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    918,545,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区河原町通三条下る二丁目山崎町２３８番
 1300000227128-0000
2 　京都市中京区河原町通三条下る二丁目山崎町２３８番１
 1300000227129-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
京都中京 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ12F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 西22m府道、北側道 水道、ガス、下水 京都河原町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 河原町通沿いに位置する繁華
性の高い商業地域。		 街

路		 ２２ｍ府道 交通

施設		 京都河原町駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、物販店舗、ホテル、レジャー施設等で賑わう河原町通沿いの若年層が好む繁華街である。観光客や市
内外の買物客等人出も回復し、中心商業地としての需要は根強く、今後も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,990,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部における繁華性の高い商業地域である。需要者は飲食店舗や物販商業施設、ホテル、アミュ
ーズメント施設等を利用目的とする法人、不動産業者等が中心である。当該地域は四条河原町の北方に位置し、流行に
敏感な若者層やインバウンド等で賑わい、多様な用途が可能であり、需要は強含みで推移している。取引が稀なことに
加え、規模、取引形態等が多様であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が
介在し精度はやや劣るものの、収益性を反映した理論的な価格で、検証の手段として有用である。想定される需要者は
、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定する傾向にある。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量の上前年指定基準地からの推移を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京（府） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,700,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連は国内・インバウンド共に需要が高
まる。設備投資は前年度比３年ぶりの増額。
人手不足、倒産件数の増加や物価高など先行
きには注視。

河原町通沿いのやや若者向けの繁華街で、人
出も戻り、市内中心商業地として飲食店、物
販店、アミューズメント等の根強い需要があ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｇ

-110		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２４Ｋ１Ｊ

-25		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北5.8m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
c ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２４Ｋ１Ｑ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
岸辺美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,868,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,167,437 		 100
[ 167.9]
4,864,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
5,010,000 
b (　           ) 
3,413,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,393,187 		 100
[  70.0]
4,847,410 
4,990,000 
c (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[  86.0]
4,829,664 
4,970,000 
d (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[  72.1]
4,867,771 
5,010,000 
e (　           ) 
2,620,506  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,746,290 		 100
[  56.8]
4,835,018 
4,980,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,990,000 円／㎡]  



京都中京 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,046,378 
34,693,160 
64,353,218 
33,118,000 
31,235,218 		 （　0.9451）
29,520,405 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    894,557,727 円　　　　（　  4,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 185.00 ＳＲＣ9 1,577.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   220 ㎡     16.4 m x   15.8 m  前面道路：府道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～８Ｆ店舗フロア貸し ⑦有効率　  97.3 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
95.5 
176.68 
11,190 
1,977,049 		 6.0  11,862,294 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
185.00 
97.7 
180.75 
5,800 
1,048,350 		 6.0  6,290,100 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
185.00 
97.7 
180.75 
4,000 
723,000 		 6.0  4,338,000 
0.0  0 

 9～ 9		 店舗又は事務所
97.20 
95.7 
93.02 
4,000 
372,080 		 6.0  2,232,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,577.20 
97.3 
1,534.95 

7,735,479 		 46,412,874 
0 
⑨年額支払賃料      7,735,479 円　×　12ヶ月　＝　      92,825,748 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,534.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,761,654 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,587,402 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,958,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,628,662 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,412,874 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         417,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,046,378 円　　　　（　       450,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-11		 13,695  
(  13,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
13,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,190 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-124		 10,125  
(  10,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
10,436 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-107		 8,358  
(   8,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,607 
京都中京 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,480,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 16,876,460 円  　　　      109,587,402　×　　　　  15.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,246,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,930,000 円  　　　　    580,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       580,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       580,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,693,160 円　（　　　　　　       157,696 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 580,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,577.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,118,000 円  
（　　　　　       150,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,046,378 円      
②総費用 34,693,160 円      
③純収益　①－② 64,353,218 円      
④建物等に帰属する純収益 33,118,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,235,218 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,520,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      134,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    894,557,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区河原町通三条下る二丁目山崎町２３８番
 1300000227128-0000
2 　京都市中京区河原町通三条下る二丁目山崎町２３８番１
 1300000227129-0000
3 　
4 　
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6 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考