別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都中京 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.
鑑定評価額 75,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,300)

1:1.2		 店舗、住宅兼共同住
宅
ＲＣ5		 中小規模事務所、店
舗、住宅が混在する
商業地域		 北15.5m市道 水道、ガス、下水 二条城前

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５．５ｍ市道 交通

施設		 二条城前駅南西方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに位置し、利便性良好なことから画地規模により多様な需要が見込まれ上昇傾向にて推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中京区西部周辺の幹線・準幹線道路沿道の商業地域を中心とする範囲である。需要者は店舗・事務所利
用目的の個人、法人の他、規模のまとまった画地ではマンション業者も想定される。車両通行量は多く駅にも近いが、
繁華性は普通程度であることから、需要者の範囲はさほど広くない。取引の中心となる価格帯は画地規模によるが、標
準的な規模で７千万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域には、店舗・事務所ビル等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。も
っとも、本地域の主流は比較的小規模な自用の店舗や事務所ビルであることから、収益価格の相対的信用性はやや劣る
。したがって、ここでは多数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代
表標準地価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[129.1]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年以降のコロナ禍の影響から脱しつつ
あり、経済状況は徐々に回復しながら推移し
ている。


二条駅周辺は利便性も良く、マンション用地
を含め需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
b ２４Ｋ１Ｌ

-101		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m府道、
東7.5m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
c ２４Ｋ１Ｍ

-102		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,398)
d ２４Ｋ１Ｃ

-105		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.8m市道、
西5m、角地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,348)
e ２４Ｋ１Ｐ

-14		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
西3.3m、角地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[ 106.0]
555,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
555,000 
b (　           ) 
577,826  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
576,704 		 100
[ 108.6]
531,035 
531,000 
c (　           ) 
405,137  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
452,570 		 100
[ 101.8]
444,568 
445,000 
d (　           ) 
671,715  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
675,628 		 100
[ 103.2]
654,678 
655,000 
e (　           ) 
408,040  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
429,713 		 100
[  81.3]
528,552 
529,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    545,000 円／㎡]  



京都中京 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,635,850 
2,276,329 
9,359,521 
7,017,300 
2,342,221 		 （　0.9578）
2,243,379 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,084,475 円　　　　（　    374,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 120.00 ＲＣ4 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡     10.8 m x   13.9 m  前面道路：市道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を専有面積３０㎡前後の単身者向け共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 地域内の同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
3,200 
307,200 		 5.0  1,536,000 
1.0  307,200 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,349 
232,551 		 1.0  232,551 
1.0  232,551 

 3～ 4		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,280 
225,720 		 1.0  225,720 
1.0  225,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
87.3 
393.00 

991,191 		 2,219,991 
991,191 
⑨年額支払賃料        991,191 円　×　12ヶ月　＝　      11,894,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     393.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,894,292 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       475,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,418,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,219,991 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,312 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          991,191 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         196,018 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,635,850 円　　　　（　        77,572 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｉ・Ｔ
　　　　-5		 2,359  
(   2,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,359 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,391 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,349 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-2		 2,744  
(   2,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
2,422 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 565,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 356,829 円  　　　       11,894,292　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,276,329 円　（　　　　　　        15,176 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,017,300 円  
（　　　　　        46,782 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,635,850 円      
②総費用 2,276,329 円      
③純収益　①－② 9,359,521 円      
④建物等に帰属する純収益 7,017,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,342,221 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,243,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,956 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,084,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     374,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
 1306000000174-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 75,600,000 円  １㎡当たりの価格 504,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,300)

1:1.2		 店舗、住宅兼共同住
宅
ＲＣ5		 中小規模事務所、店
舗、住宅が混在する
商業地域		 北15.5m市道 水道、ガス、下水 二条城前

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５．５ｍ市道 交通

施設		 二条城前駅南西方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 土地利用に特段変化は認められないことから当面は現状を維持して推移するものと予測する。交通利便性に比較
的優れた地域であることから需給バランスは安定しており、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中京区西部を中心に隣接区で、事務所、店舗、住宅等が混在する商業地域と把握した。想定され
る需要者は、規模に応じて様々であり、地縁を有する中小事業者、収益性に着目した不動産会社や投資家、マンション
デベロッパーも考えられる。中心となる価格帯（総額）については、需要が底堅い一方で供給が少なく、また、地積や
用途等が多様であることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は準幹線道路沿道に形成された商業地域であり、収益物件もみられることから収益価格は一定の説得力を有す
る。ただし、近隣地域では収益性に着目した取引はまだ少なく、収益性が直ちに価格形成に至る状況にはないものと考
える。他方、比準価格は、取引市場の実勢を反映しており高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    622,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[129.1]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マンション開発が進む一方で、観光客の回復
により中心部の商業地は賑わいを戻している
。今後は物価高騰が消費に与える影響に注視
する必要がある。

最寄駅徒歩圏内の生活利便性が認められるエ
リアであることから、マンションデベロッパ
ーの需要も認められ、地価は底堅い状況にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
b ２４Ｋ１Ｌ

-101		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m府道、
東7.5m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
c ２４Ｋ１Ｉ

-105		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
d ２４Ｋ１Ｍ

-103		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m市道、
南4m、二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｍ

-102		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,398)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[ 110.2]
533,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
534,000 
b (　           ) 
577,826  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
576,704 		 100
[ 114.4]
504,112 
504,000 
c (　           ) 
469,721  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
482,403 		 100
[  88.2]
546,942 
547,000 
d (　           ) 
330,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
333,229 		 100
[  64.1]
519,858 
520,000 
e (　           ) 
405,137  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
452,570 		 100
[ 101.8]
444,568 
445,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    519,000 円／㎡]  



京都中京 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,156,743 
2,214,628 
8,942,115 
6,578,000 
2,364,115 		 （　0.9556）
2,259,148 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,478,700 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.00 ＲＣ4 445.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡     10.8 m x   13.9 m  前面道路：市道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階を約３０㎡の１ＤＫを想定 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
3,280 
301,760 		 6.0  1,810,560 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,262 
211,497 		 1.0  211,497 
2.0  422,994 

 3～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,330 
217,855 		 1.0  217,855 
2.0  435,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
445.00 
83.7 
372.50 

948,967 		 2,457,767 
1,294,414 
⑨年額支払賃料        948,967 円　×　12ヶ月　＝　      11,387,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,387,604 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       569,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,818,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,457,767 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,294,414 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         315,170 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,156,743 円　　　　（　        74,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-4		 2,547  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]
2,427 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-2		 2,744  
(   2,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[103.0]
2,364 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[ 97.0]
2,296 
京都中京 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,628 円  　　　       11,387,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,214,628 円　（　　　　　　        14,764 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     445.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,578,000 円  
（　　　　　        43,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,156,743 円      
②総費用 2,214,628 円      
③純収益　①－② 8,942,115 円      
④建物等に帰属する純収益 6,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,364,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,259,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,478,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
 1306000000174-0000
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備考