別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F2B		 金融機関、事務所ビ
ルが建ち並ぶ高度商
業地域		 西28m国道 水道、ガス、下水 四条

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 四条駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部に位置する希少性の高い商業地
域であり、今後の地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ９階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市中心部の業務高度商業地域である。需要者は資本力を有する国内外の有力企業、大手不動産会社、
投資法人等である。市内のオフィス不足は依然続いており、市中心部に所在するオフィスビルの希少性は高い。高度商
業地域の取引事例が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は商業地域であり収益価格が重視されるべき地域である。しかしながら、収益価格の試算過程では多くの想定
事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずしも形成されていないこと等から、収益価格の信頼性は相対
的にやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 4,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は概ね横這い傾向である。市中
心部の不動産は希少性が高く、引き合いの強
い状態が続いている。


既存ビルの取壊し等によりオフィスが減少す
る一方、来店型店舗・事務所の新規開設、増
床・拡張需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２４Ｋ１Ｑ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
岸辺美観
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｇ

-110		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[  71.4]
4,915,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,920,000 
b (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[  89.2]
4,656,402 
4,660,000 
c (　           ) 
2,620,506  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,746,290 		 100
[  57.2]
4,801,206 
4,800,000 
d (　           ) 
7,868,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,167,437 		 100
[ 163.2]
5,004,557 
5,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,790,000 円／㎡]  



京都中京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

117,128,915 
39,713,208 
77,415,707 
41,095,800 
36,319,907 		 （　0.9440）
34,285,992 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,008,411,529 円　　　　（　  3,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 229.68 ＳＲＣ9F1B 2,148.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   271 ㎡     12.9 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２～９階は部分貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.89 
41.0 
89.44 
8,500 
760,240 		 10.0  7,602,400 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
212.64 
85.8 
182.44 
5,420 
988,825 		 8.0  7,910,600 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
229.68 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,148.69 
72.1 
1,548.96 

8,670,840 		 70,887,200 
0 
⑨年額支払賃料      8,670,840 円　×　12ヶ月　＝　     104,050,080 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,548.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,914,643 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 市内の高度商業地における標準的な共益費（管理費）から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,964,723 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,129,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,455,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        70,887,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         673,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     117,128,915 円　　　　（　       432,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-23		 4,371  
(   4,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
5,471 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,456 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｃ・Ｔ
　　　　-7		 5,482  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,863 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-114		 3,424  
(   3,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
5,035 
京都中京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,266,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,387,708 円  　　　      122,584,723　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,594,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,043,500 円  　　　　    711,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       711,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       711,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,713,208 円　（　　　　　　       146,543 円／㎡）　　（経費率　　  33.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 711,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   2,148.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,095,800 円  
（　　　　　       151,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 117,128,915 円      
②総費用 39,713,208 円      
③純収益　①－② 77,415,707 円      
④建物等に帰属する純収益 41,095,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,319,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,285,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      126,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,008,411,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 1300000205400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F2B		 金融機関、事務所ビ
ルが建ち並ぶ高度商
業地域		 西28m国道 水道、ガス、下水 四条

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 四条駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 烏丸通沿いに中高層の店舗・事務所、事務所ビルが多い本市の中心的なオフィス街で、地下鉄四条駅や阪急烏丸
駅に近く、交通接近条件も良好である。リモートワークによる影響は小さく、オフィス需要の高い地域である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本市の高度商業地域を形成する烏丸通・四条通・河原町通と京都駅前周辺に集積する商業地域であり、
広域的な視点から見ると大阪・神戸の高度商業地域とその範囲が拡大される。需要者は、本市のみならず東京・大阪等
に本社・本店を構える大手法人や投資法人等である。地域の範囲が限定的であることから希少性が高い地域であり、本
市への支店開業等の需要もある。取引が希少であり中心となる価格帯を特定することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域が高度商業地に位置することから、比準価格に採用する取引事例が希少なため、地域横断的な観点から取引事
例を収集して求めた価格で、広域市場を反映した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃
貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随することが困難である等の理由からやや信頼性に欠けると判断した。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 4,620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも
に、個人消費は改善し、観光関連では国内客
・訪日客ともに需要増となっている。


本市の中心的な商業地域で、オフィスの空室
率に大きな変動はない。店舗・オフィス共に
需要が堅調な地域で、需要者は府外に広がっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｆ

-16		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,400)
b ２４Ｋ１Ｊ

-25		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北5.8m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
c ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２４Ｋ１Ｏ

-105		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,039,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,124,411 		 100
[  64.6]
4,836,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,840,000 
b (　           ) 
3,413,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,393,187 		 100
[  70.1]
4,840,495 
4,840,000 
c (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[  88.2]
4,709,196 
4,710,000 
d (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[  76.5]
4,587,795 
4,590,000 
e (　           ) 
4,307,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,450,062 		 100
[  78.4]
5,676,099 
5,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,800,000 円／㎡]  



京都中京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

118,988,667 
40,186,331 
78,802,336 
41,731,600 
37,070,736 		 （　0.9440）
34,994,775 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,029,258,088 円　　　　（　  3,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 229.68 ＳＲＣ9F1B 2,148.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   271 ㎡     12.9 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は事務所のテナントビルを想定した。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.89 
41.0 
89.33 
8,800 
786,104 		 10.0  7,861,040 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
212.64 
85.8 
182.45 
5,513 
1,005,847 		 8.0  8,046,776 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
229.68 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,148.69 
72.1 
1,548.93 

8,832,880 		 72,235,248 
0 
⑨年額支払賃料      8,832,880 円　×　12ヶ月　＝　     105,994,560 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,548.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,914,316 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種類・同規模建物の近隣地域周辺における標準的な共益費
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,908,876 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,226,444 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 118,302,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,235,248 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         686,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     118,988,667 円　　　　（　       439,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-6		 6,703  
(   6,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,513 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-18		 5,681  
(   5,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,681 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-28		 4,275  
(   4,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,029 
京都中京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,332,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,679,331 円  　　　      124,528,876　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,594,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,137,000 円  　　　　    722,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       722,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       722,000 円  　　　　    722,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,186,331 円　（　　　　　　       148,289 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 722,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,148.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,731,600 円  
（　　　　　       153,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 118,988,667 円      
②総費用 40,186,331 円      
③純収益　①－② 78,802,336 円      
④建物等に帰属する純収益 41,731,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,070,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,994,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      129,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,029,258,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
 1300000205400-0000
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備考