別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都中京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２外
 ②地積
　(㎡)		 482  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観

(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所等が多い商業地域
 東28m国道 水道、ガス、下水 丸太町

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 丸太町駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は幹線道路沿いに事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ京都市中心部の商業地域である。ホテル需要は鈍化し
たものの事務所や共同住宅需要は旺盛であり、当面は同様の傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及びその周辺に位置する幹線道路沿いの商業地域の一帯。主な需要者は店舗事務所ビル、共同住宅
、ホテル等としての利用を目論む法人事業者である。利便性の良好な市内中心部の商業地域であり、オフィスや共同住
宅に対する需要は根強く、需給は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物品等などにより区
々であり、見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成
が行われる。比準価格はいずれも京都市内中心部の商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益
価格の査定においても周辺の賃貸事例を採用しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって
比準価格を重視、収益価格を関連付け、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京（府） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナへの転換に伴い、人流の増加
など社会経済活動の正常化が進む中、不動産
市況についても回復傾向が鮮明となっている
。

利便性の良好な用途の多様性が認められる地
域であり、共同住宅用地を中心に需要は根強
い。人流の回復に伴い、地価は強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｃ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m府道、
南11m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
b ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２４Ｋ１Ｌ

-3		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
d ２４Ｋ１Ｎ

-104		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
西5.7m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２４Ｋ１Ｑ

-19		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m府道、
東5m、二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(90,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,532,964  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,546,359 		 100
[  63.9]
2,419,967 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,420,000 
b (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[ 190.6]
2,179,177 
2,180,000 
c (　           ) 
1,680,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,725,966 		 100
[  66.6]
2,591,541 
2,590,000 
d (　           ) 
1,962,842  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,982,086 		 100
[  81.7]
2,426,054 
2,430,000 
e (　           ) 
1,574,404  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,592,747 		 100
[  65.7]
2,424,272 
2,420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,410,000 円／㎡]  



京都中京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,970,635 
42,887,363 
70,083,272 
36,822,400 
33,260,872 		 （　0.9616）
31,983,655 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    913,818,714 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 380.00 ＲＣ6 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観		 100 ％   600 ％   600 ％   482 ㎡     17.0 m x   28.3 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～６階事務所ユニット貸を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
70.0 
266.00 
5,161 
1,372,826 		 8.0  10,982,608 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
4,129 
1,333,667 		 8.0  10,669,336 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
4,129 
1,333,667 		 8.0  10,669,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
82.5 
1,881.00 

8,041,161 		 64,329,288 
0 
⑨年額支払賃料      8,041,161 円　×　12ヶ月　＝　      96,493,932 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,881.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,540,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費単価より算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,034,452 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,681,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,353,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,329,288 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         617,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,970,635 円　　　　（　       234,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-12		 3,553  
(   3,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,948 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,157 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,129 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-23		 4,371  
(   4,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,223 
c ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-113		 3,484  
(   3,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,301 
京都中京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,732,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 23,992,063 円  　　　      117,034,452　×　　　　  20.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,632,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,287,000 円  　　　　    622,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,887,363 円　（　　　　　　        88,978 円／㎡）　　（経費率　　  38.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 622,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,822,400 円  
（　　　　　        76,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,970,635 円      
②総費用 42,887,363 円      
③純収益　①－② 70,083,272 円      
④建物等に帰属する純収益 36,822,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,260,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,983,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    913,818,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２
 1300000206340-0000
2 　京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２６０番
 1300000206341-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２外
 ②地積
　(㎡)		 482  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観

(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所等が多い商業地域
 東28m国道 水道、ガス、下水 丸太町

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 烏丸通に面しており、京都御
苑に近い。		 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 丸太町駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の高い市中心部の商業地として熟成している。宿泊用地の需要は鈍化したがマンション素地等の需要は旺
盛であり、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区や下京区の準高度商業地域及び利便性の高い普通商業地域である。需要者は地元又は全国展開して
いる大手法人や不動産会社のほかマンションデベロッパーなどがあげられる。特に近年はマンションデベロッパーの用
地取得意欲が旺盛である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把
握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したもので、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格は想
定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市場の
実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、前年指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京（府） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は横ばいで、高齢化率は府平均
より低い。取引件数は回復傾向にある。



御所に近く利便性も高い商業地域。画地規模
が纏まっていることから多様な用途の需要が
認められ、市場性は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｎ

-104		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
西5.7m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２４Ｋ１Ｐ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西28m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２４Ｋ１Ｌ

-3		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
d ２４Ｋ１Ｑ

-19		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m府道、
東5m、二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(90,700)
e ２４Ｋ１Ｌ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,962,842  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,982,086 		 100
[  81.7]
2,426,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
3,417,393  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,509,663 		 100
[ 141.6]
2,478,576 
2,480,000 
c (　           ) 
1,680,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,725,966 		 100
[  68.6]
2,515,985 
2,520,000 
d (　           ) 
1,574,404  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,592,747 		 100
[  70.0]
2,275,353 
2,280,000 
e (　           ) 
3,931,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
4,153,511 		 100
[ 168.8]
2,460,611 
2,460,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,450,000 円／㎡]  



京都中京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

117,487,531 
44,791,709 
72,695,822 
38,243,200 
34,452,622 		 （　0.9616）
33,129,641 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    946,561,171 円　　　　（　  1,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 380.00 ＲＣ6 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観		 100 ％   600 ％   600 ％   482 ㎡     17.0 m x   28.3 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２階以上は事務所（分割貸し）を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
70.0 
266.00 
5,500 
1,463,000 		 6.0  8,778,000 
2.0  2,926,000 

 2～ 2		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
4,300 
1,388,900 		 8.0  11,111,200 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
4,300 
1,388,900 		 8.0  11,111,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
82.5 
1,881.00 

8,407,500 		 64,334,000 
2,926,000 
⑨年額支払賃料      8,407,500 円　×　12ヶ月　＝　     100,890,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,881.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,540,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,430,520 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,857,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,573,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,334,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         617,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,926,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         296,626 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     117,487,531 円　　　　（　       243,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-9		 3,267  
(   3,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,084 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-12		 3,553  
(   3,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,876,000 円  　　　　    646,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 25,500,409 円  　　　      121,430,520　×　　　　  21.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,632,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,491,000 円  　　　　    646,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       646,000 円  　　　　    646,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       646,000 円  　　　　    646,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,791,709 円　（　　　　　　        92,929 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 646,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,243,200 円  
（　　　　　        79,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 117,487,531 円      
②総費用 44,791,709 円      
③純収益　①－② 72,695,822 円      
④建物等に帰属する純収益 38,243,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,452,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,129,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    946,561,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２５９番２
 1300000206340-0000
2 　京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町２６０番
 1300000206341-0000
3 　
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備考