別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都中京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層小売店舗のほか
一般住宅も見られる
商業地域		 北6.4m市道 水道、ガス、下水 丸太町

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．４ｍ市道 交通

施設		 丸太町駅南西方

340m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 併用住宅と一般住宅等が混在する地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状の
まま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    782,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市上京区、中京区及び下京区を中心とする商業地域または商住混在地域等と判定した。小規模画地
の需要者は、自用の店舗等を需要する個人や法人、一般住宅を需要する個人等が中心になるものと考えられる。店舗等
の需要が安定しているとともに、生活利便性に優れ、居住人気が高いことから、住宅需要も堅調に推移している。市場
での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地７千万円程度～７千万円台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 735,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    713,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

居住人気が高く、住宅利用を中心とした需要
が堅調に推移している。地価水準は、上昇傾
向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｐ

-20		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
b ２４Ｋ１Ａ

-105		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.8m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,192)
c ２４Ｋ１Ｆ

-29		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,342)
d ２４Ｋ１Ｏ

-1		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,288)
e ２４Ｋ１Ｃ

-107		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西5.9m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
607,326 		 100
[  77.5]
783,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
784,000 
b (　           ) 
504,268  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
517,883 		 100
[  68.5]
756,034 
756,000 
c (　           ) 
749,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
757,485 		 100
[  93.1]
813,625 
814,000 
d (　           ) 
821,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
842,162 		 100
[ 108.2]
778,338 
778,000 
e (　           ) 
682,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
674,148 		 100
[  89.9]
749,887 
750,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    782,000 円／㎡]  



京都中京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,601,374 
1,455,852 
6,145,522 
4,066,080 
2,079,442 		 （　0.9563）
1,988,570 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     50,988,974 円　　　　（　    548,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 75.00 Ｓ4 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階はフロア毎に１Ｋ２戸、平均専有面積約２９㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,200 
192,000 		 8.0  1,536,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,670 
154,326 		 1.0  154,326 
1.0  154,326 

 4～ 4		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,620 
151,436 		 1.0  151,436 
1.0  151,436 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
83.7 
233.40 

652,088 		 1,996,088 
460,088 
⑨年額支払賃料        652,088 円　×　12ヶ月　＝　       7,825,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     233.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,825,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       391,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,433,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,996,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          460,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         148,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,601,374 円　　　　（　        81,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]
2,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,748 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-4		 2,547  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
2,798 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-5		 2,431  
(   2,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[107.0]		 100
[104.0]
2,632 
京都中京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 344,000 円  　　　　     68,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 234,752 円  　　　        7,825,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      584,800 円  　　　　     68,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,800 円  　　　　     68,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,800 円  　　　　     68,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,455,852 円　（　　　　　　        15,654 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,066,080 円  
（　　　　　        43,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,601,374 円      
②総費用 1,455,852 円      
③純収益　①－② 6,145,522 円      
④建物等に帰属する純収益 4,066,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,079,442 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,988,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,988,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     548,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 1300000185207-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
京都中京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層小売店舗のほか
一般住宅も見られる
商業地域		 北6.4m市道 水道、ガス、下水 丸太町

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．４ｍ市道 交通

施設		 丸太町駅南西方

340m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部への接近性に優る商住混在地域で、特段の変動要因はない。情緒ある町並みに加え利便性にも優るこ
とから、用途の多様化に伴い需要は安定しており、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    779,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び上京区の東部圏域である。旧来からの商住混在地域で、情緒のある町並みと交通利便性の高さ
等から稀少性が認められ、需要者は国内外の富裕者層や高額所得者層が中心となる。纏まった規模の土地にはマンショ
ンデベロッパーや不動産投資家の需要も認められる。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価は上昇傾
向で推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準価格に
比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映できなかったため
と思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の
うえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    885,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 735,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    713,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの下、円安や戦争等による物
価高等の影響はあるものの、観光産業等を背
景に経済活動は着実に拡大しており、景気は
改善傾向にある。

利便性が高く趣ある町並みが形成されており
、特段の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ａ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｈ

-20		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
c ２４Ｋ１Ｆ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,330)
d ２４Ｋ１Ｑ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.7m市道、
南5m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
e ２４Ｋ１Ａ

-106		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
818,253  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
835,266 		 100
[ 105.0]
795,491 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
795,000 
b (　           ) 
671,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
848,021 		 100
[ 111.6]
759,875 
760,000 
c (　           ) 
809,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,725 		 100
[ 108.9]
756,405 
756,000 
d (　           ) 
888,469  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
861,673 		 100
[ 101.9]
845,606 
846,000 
e (　           ) 
586,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
592,061 		 100
[  80.4]
736,394 
736,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    779,000 円／㎡]  



京都中京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,331,011 
1,337,860 
5,993,151 
3,894,690 
2,098,461 		 （　0.9779）
2,052,085 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     52,617,564 円　　　　（　    566,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 75.00 Ｓ4 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は住戸平均面積約２９㎡の１Ｋと判定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,100 
186,000 		 5.0  930,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,641 
152,650 		 1.0  152,650 
1.0  152,650 

 3～ 4		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,541 
146,870 		 1.0  146,870 
1.0  146,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
83.7 
233.40 

632,390 		 1,376,390 
446,390 
⑨年額支払賃料        632,390 円　×　12ヶ月　＝　       7,588,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     233.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,588,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,434 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,209,246 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,376,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          446,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         108,689 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,331,011 円　　　　（　        78,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-1		 2,728  
(   2,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[ 95.0]
2,982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,641 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-2		 2,744  
(   2,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
2,520 
c ２４Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-12		 2,614  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
2,595 
京都中京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 263,600 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 227,660 円  　　　        7,588,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,337,860 円　（　　　　　　        14,386 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,894,690 円  
（　　　　　        41,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,331,011 円      
②総費用 1,337,860 円      
③純収益　①－② 5,993,151 円      
④建物等に帰属する純収益 3,894,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,098,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,052,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,617,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     566,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区夷川通西洞院東入泉町６６８番
 1300000185207-0000
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備考