令和6年1月10日　提出 京都中京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区壬生神明町１番３８３ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 地下鉄二条駅南西方 850m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面現状維持するものと予測する。駅徒 歩圏内で利便性は良く需要は堅調であるが、一部高値感もみられ、地価の上昇傾向はやや鈍りが見えてきた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中京区とその周辺区内の住宅地域である。需要者は市内居住の一般所得者層で、一次取得者、地縁的選好 性を有する者、買換え需要も見受けられる。駅徒歩圏内で、生活利便性が良く、需要は堅調に推移しているが、一部取 引では高値感も見られる。市場の中心価格帯は標準的画地の規模は土地で３，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０ ００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の小規模住宅を標準とする地域で、法令等の制限もあり、収益性よりも居住快適性が重視され価格が形 成される。当該地域及び周辺では共同住宅が一部見られるが、画地規模等により、経済合理的な賃貸住宅経営が困難と 判断され、自用目的の取引が支配的である。従って、本件評価では、収益価格を試算せず、取引の実勢を反映した実証 的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    306,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [ 90.5] [103.0] 100 361,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    360,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は幅広く改善、住宅投資は、資材・ 物流費の高騰等で需要がやや低下、分譲マン ション販売は弱め動き。雇用・所得情勢は横 ばい推移。 生活利便性にも優れ、需要は堅調であるが、 一部には高値感も見られ、地価の上昇傾向に やや鈍りが見えてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％