別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)

（その他）
高度1種最高15m
沿道美観形成

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
等が多い駅至近の商
業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 松ヶ崎近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 松ヶ崎駅近接

 法令

規制		 ２中専
(60,300)
高度1種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域であり、土地利用に特段変化は認められないことから当面は現状を維持して推移するものと予測す
る。需給バランスが安定していることから地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、左京区を中心に北区を含む駅前商業地及び幹線道路等広幅員街路沿道に形成された商業地域と把
握した。近隣地域や周辺地域では店舗の新規出店がみられる。想定される需要者は、規模に応じて様々であり、一部で
全国展開する法人がみられるが、地縁を有する中小事業者や投資家、マンションデベロッパーも考えられる。中心とな
る価格帯（総額）については、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前及び幹線道路沿道に形成された商業地域であり、収益物件もみられることから、収益価格は一定の説得
力を有する。ただし、近隣地域及び周辺地域では有効活用での土地利用が多く、収益性に着目した取引はまだ少ない状
況にある。他方、比準価格は、取引市場の実勢を反映しており高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.0]		 [100.0]
100		 477,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の需給バランスは安定的に推移してい
るが、建築資材や人件費の高騰が今後の不動
産需要へ与える影響には注視が必要である。


最寄駅に近接し、また北山通沿道という立地
特性から周辺では店舗開発や開業が相次いで
おり多様な用途を前提とする底堅い需要が認
められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｎ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南東3.4m、
二方路
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｅ

-103		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
南6m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,300)
c ２４Ｋ１Ｇ

-25		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m市道、
北5m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
d ２４Ｋ１Ｉ

-8		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,283)
e ２４Ｋ１Ｐ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道型美観形成
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,097 		 100
[  90.2]
496,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
497,000 
b (　           ) 
506,346  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
503,396 		 100
[ 102.4]
491,598 
492,000 
c (　           ) 
405,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
388,857 		 100
[  76.4]
508,975 
509,000 
d (　           ) 
345,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
350,729 		 100
[  72.5]
483,764 
484,000 
e (　           ) 
433,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
445,084 		 100
[  89.0]
500,094 
500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    496,000 円／㎡]  



京都左京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,582,624 
4,911,901 
18,670,723 
13,723,700 
4,947,023 		 （　0.9578）
4,738,259 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    118,456,475 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 185.00 ＲＣ5 925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度1種最高15m
沿道美観形成		 60 ％   300 ％   300 ％   311 ㎡     16.7 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は約５０㎡のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
83.0 
153.55 
3,500 
537,425 		 8.0  4,299,400 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
185.00 
86.0 
159.10 
2,358 
375,158 		 1.0  375,158 
1.0  375,158 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
925.00 
85.4 
789.95 

2,038,057 		 5,800,032 
1,500,632 
⑨年額支払賃料      2,038,057 円　×　12ヶ月　＝　      24,456,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     789.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,456,684 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,222,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,233,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,800,032 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,500,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         293,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,582,624 円　　　　（　        75,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-1		 2,644  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,358 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-12		 1,638  
(   1,603) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,252 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,398,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 733,701 円  　　　       24,456,684　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      333,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,980,500 円  　　　　    233,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,911,901 円　（　　　　　　        15,794 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,723,700 円  
（　　　　　        44,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,582,624 円      
②総費用 4,911,901 円      
③純収益　①－② 18,670,723 円      
④建物等に帰属する純収益 13,723,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,947,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,738,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,456,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５
 1307000228286-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)

（その他）
高度1種最高15m
沿道美観形成

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
等が多い駅至近の商
業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 松ヶ崎近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北山通沿線 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 松ヶ崎駅近接

 法令

規制		 ２中専
(60,300)
高度1種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 北山通沿線にあって松ヶ崎駅に近接する商業地域であり、市場性は高く、今後とも需給関係は良好な状況が継続
するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は左京区を中心とする駅周辺及び幹線街路沿線の商業地域の圏域。主たる需要者は、京都市の中小事業者
、投資家と考えられる。供給が限定的であるため高値の取引も見られ、また画地規模も多様であることから、中心とな
る価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.2]		 [100.0]
100		 483,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかな回復方向にあり、不動産市
況も総じて堅調であるが、物価高騰、金利上
昇等の懸念要因もある。


　商業的需要のみならず、共同住宅の需要も
増進している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｇ

-26		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m市道、
北5m、二方路
２住居
高度2種最高15m
市街地美観形成
(70,240)
b ２４Ｋ１Ｑ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高15m
(59,300)
c ２４Ｋ１Ｑ

-111		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m国道、
南4.2m、角地
２中専
高度1種最高12m
(60,200)
d ２４Ｋ１Ｃ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27m府道、
西6m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(100,300)
e ２４Ｋ１Ｂ

-5		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
607,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
597,674 		 100
[  92.1]
648,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
397,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
403,097 		 100
[  81.0]
497,651 
498,000 
c (　           ) 
322,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
314,907 		 100
[  61.6]
511,213 
511,000 
d (　           ) 
607,841  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,890 		 100
[  91.0]
664,714 
665,000 
e (　           ) 
252,208  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
256,748 		 100
[  52.2]
491,854 
492,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



京都左京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,571,042 
4,909,615 
18,661,427 
13,723,700 
4,937,727 		 （　0.9578）
4,729,355 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    118,233,875 円　　　　（　    380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 185.00 ＲＣ5 925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度1種最高15m
沿道美観形成		 60 ％   300 ％   300 ％   311 ㎡     16.7 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～５階は５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種同規模の建物から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
80.0 
148.00 
3,600 
532,800 		 6.0  3,196,800 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
185.00 
85.0 
157.25 
2,383 
374,727 		 1.0  374,727 
1.0  374,727 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
925.00 
84.0 
777.00 

2,031,708 		 4,695,708 
1,498,908 
⑨年額支払賃料      2,031,708 円　×　12ヶ月　＝　      24,380,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,380,496 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,219,025 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,161,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,695,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,498,908 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         364,962 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,571,042 円　　　　（　        75,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-7		 1,702  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,436 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,383 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-10		 2,160  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,400 
c ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-5		 1,795  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,640 
京都左京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,398,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 731,415 円  　　　       24,380,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      333,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,980,500 円  　　　　    233,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,909,615 円　（　　　　　　        15,787 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,723,700 円  
（　　　　　        44,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,571,042 円      
②総費用 4,909,615 円      
③純収益　①－② 18,661,427 円      
④建物等に帰属する純収益 13,723,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,937,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,729,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,233,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５
 1307000228286-0000
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備考