別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
沿道美観形成

(90,300)

1:1.5		 事務所兼店舗

Ｓ3		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 東16.7m市道 水道、ガス、下水 東山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東大路通に面する。 街

路		 １６．７ｍ市道 交通

施設		 東山駅北方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 京都都心部と岡崎エリアの間に位置する幹線道路沿いの商業地域で、中小規模の画地が多く現状の土地利用を維
持していくものと予測する。周辺環境に恵まれているため、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    532,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    372,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は左京区及びその隣接区に存する幹線道路沿いの普通商業地域である。需要者は自用目的の地元中小企業や
個人事業主、収益物件の建設を企図する不動産業者や中小の投資家等である。地下鉄駅から徒歩圏で人気のある岡崎エ
リアに近いことから需要は堅調である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心とな
る価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    632,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[132.7]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 左京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は
概ね京都府平均程度。取引件数は回復傾向に
ある。


有名社寺や文教施設が多い岡崎エリアに近く
、需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-103		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
南6m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,300)
b ２４Ｋ１Ｎ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南東3.4m、
二方路
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
c ２４Ｋ１Ｑ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高15m
(59,300)
d ２４Ｋ１Ｐ

-26		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
e ２４Ｋ１Ｉ

-103		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
506,346  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
503,396 		 100
[  95.0]
529,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
530,000 
b (　           ) 
437,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,097 		 100
[  85.3]
525,319 
525,000 
c (　           ) 
397,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
403,097 		 100
[  74.2]
543,257 
543,000 
d (　           ) 
581,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,895 		 100
[ 111.1]
539,959 
540,000 
e (　           ) 
791,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
803,408 		 100
[ 154.5]
520,005 
520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    532,000 円／㎡]  



京都左京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,353,668 
1,642,658 
5,711,010 
4,277,700 
1,433,310 		 （　0.9556）
1,369,671 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     34,241,775 円　　　　（　    372,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
沿道美観形成		 90 ％   300 ％   300 ％   92 ㎡      7.9 m x   11.6 m  前面道路：市道     　  16.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所のフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
84.0 
58.80 
3,500 
205,800 		 4.0  823,200 
2.0  411,600 

 2～ 2		 事務所
70.00 
84.0 
58.80 
2,700 
158,760 		 6.0  952,560 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
70.00 
84.0 
58.80 
2,400 
141,120 		 6.0  846,720 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
65.00 
83.0 
53.95 
2,400 
129,480 		 6.0  776,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
83.8 
230.35 

635,160 		 3,399,360 
411,600 
⑨年額支払賃料        635,160 円　×　12ヶ月　＝　       7,621,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,621,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       381,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,240,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,399,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          80,550 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,353,668 円　　　　（　        79,931 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-16		 2,697  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-30		 2,010  
(   2,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,326 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,500 円  　　　　     67,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,658 円  　　　        7,621,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      361,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      577,100 円  　　　　     67,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,900 円  　　　　     67,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,900 円  　　　　     67,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,642,658 円　（　　　　　　        17,855 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,277,700 円  
（　　　　　        46,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,353,668 円      
②総費用 1,642,658 円      
③純収益　①－② 5,711,010 円      
④建物等に帰属する純収益 4,277,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,433,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,369,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,241,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     372,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区岡崎徳成町１０番５
 1307000124378-0000
2 　京都市左京区岡崎徳成町１０番９
 1307000124382-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外
 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高15m
沿道美観形成

(90,300)

1:1.5		 事務所兼店舗

Ｓ3		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 東16.7m市道 水道、ガス、下水 東山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６．７ｍ市道 交通

施設		 東山駅北方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現
状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市中北部の主要街路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と判定した。小規模画地の
需要者は、自用の店舗等を需要する個人や法人等のほか、立地によっては一般住宅を需要する個人の市場参加も考えら
れる。店舗等の需要が安定しているとともに、交通、生活利便性が良好な地域では、居宅需要も堅調に推移している。
市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地４千万円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    632,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[132.7]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

観光名所に近い商業地域であり、顧客通行量
の増加に伴い、安定した店舗需要が継続して
いる。地価水準は、上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｎ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南東3.4m、
二方路
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｅ

-103		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
南6m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,300)
c ２４Ｋ１Ｐ

-26		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｆ

-109		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21m府道、
西15m、角地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観
(60,300)
e ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,097 		 100
[  85.3]
525,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
525,000 
b (　           ) 
506,346  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
503,396 		 100
[  92.1]
546,575 
547,000 
c (　           ) 
581,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,895 		 100
[ 111.1]
539,959 
540,000 
d (　           ) 
454,369  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,160 		 100
[  85.3]
539,461 
539,000 
e (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[ 108.1]
544,275 
544,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    540,000 円／㎡]  



京都左京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,203,016 
1,619,417 
5,583,599 
4,183,200 
1,400,399 		 （　0.9556）
1,338,221 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     33,455,525 円　　　　（　    364,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高15m
沿道美観形成		 90 ％   300 ％   300 ％   92 ㎡      7.9 m x   11.6 m  前面道路：市道     　  16.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
84.0 
58.80 
3,500 
205,800 		 8.0  1,646,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
70.00 
84.0 
58.80 
2,700 
158,760 		 6.0  952,560 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
70.00 
84.0 
58.80 
2,399 
141,061 		 6.0  846,366 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
65.00 
83.0 
53.95 
2,399 
129,426 		 6.0  776,556 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
83.8 
230.35 

635,047 		 4,221,882 
0 
⑨年額支払賃料        635,047 円　×　12ヶ月　＝　       7,620,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,620,564 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       457,234 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,163,330 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,221,882 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,203,016 円　　　　（　        78,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-33		 3,212  
(   3,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,399 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１Ｄ・Ｔ
　　　　-114		 3,424  
(   3,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,446 
c ２４Ｋ１Ｑ・Ｔ
　　　　-7		 2,193  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,492 
京都左京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 332,000 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,617 円  　　　        7,620,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      361,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      564,400 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,619,417 円　（　　　　　　        17,602 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,183,200 円  
（　　　　　        45,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,203,016 円      
②総費用 1,619,417 円      
③純収益　①－② 5,583,599 円      
④建物等に帰属する純収益 4,183,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,400,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,338,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,455,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     364,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区岡崎徳成町１０番５
 1307000124378-0000
2 　京都市左京区岡崎徳成町１０番９
 1307000124382-0000
3 　
4 　
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6 　
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備考