別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 384,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区北白川上終町５番
 ②地積
　(㎡)		 409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
高度4種最高15m
沿道美観形成

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 茶山・京都芸術大学

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 茶山・京都芸術大学駅
南東方
850m		 法令

規制		 近商
(80,300)
高度4種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 白川通沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。大学や関連する不動産需要等、堅調な需要があり、
地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、左京区及び隣接区の幹線道路沿い等に形成された商業地域または商住混在地域である。需要者は、自用
目的の法人や個人事業者を中心にマンションデベロッパー等の参加も見られる。周辺に大学が立地し、背後に住環境の
良い住宅地域が控えていることから、店舗と住宅の需要が堅調である。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土
地１億円台半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中低層の店舗や共同住宅、大学施設等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、テナントの供給が少な
い。比準価格は不動産市場の実勢を反映しており説得力は高い。一方、収益価格は、収益性を反映した価格であるが、
高さ規制等から収益採算性に適した建物の建築が困難なこと等からやや低位に求められた。したがって説得力の高い比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.2]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも
に、個人消費は改善し、観光関連では国内客
・訪日客ともに需要増となっている。


京都芸術大学が近接し、関連する不動産需要
や近隣居住者の堅調な購買需要がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｇ

-7		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,200)
b ２４Ｋ１Ｈ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
市街地美観形成
(90,300)
c ２４Ｋ１Ｎ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南東3.4m、
二方路
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
d ２４Ｋ１Ｏ

-107		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
西5.9m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
e ２４Ｋ１Ｑ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高15m
(59,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
465,186  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
464,265 		 100
[  95.6]
485,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
486,000 
b (　           ) 
342,056  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
350,949 		 100
[  86.7]
404,785 
405,000 
c (　           ) 
437,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,097 		 100
[ 112.4]
398,663 
399,000 
d (　           ) 
386,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
383,215 		 100
[  99.0]
387,086 
387,000 
e (　           ) 
397,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
403,097 		 100
[ 101.0]
399,106 
399,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



京都左京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,441,306 
6,544,989 
23,896,317 
18,952,800 
4,943,517 		 （　0.9570）
4,730,946 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    115,388,927 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 300.00 ＲＣ4 1,212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成		 80 ％   300 ％   300 ％   409 ㎡     17.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～４階を２５～３０㎡程度の１Ｋの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,950 
752,250 		 6.0  4,513,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,240 
604,800 		 1.0  604,800 
1.0  604,800 

 3～ 4		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,348 
633,960 		 1.0  633,960 
1.0  633,960 
塔屋
  ～  
12.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,212.00 
87.9 
1,065.00 

2,624,970 		 6,386,220 
1,872,720 
⑨年額支払賃料      2,624,970 円　×　12ヶ月　＝　      31,499,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,499,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,574,982 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,924,658 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,386,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,669 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,872,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         455,979 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,441,306 円　　　　（　        74,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-8		 2,355  
(   2,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-5		 2,596  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,472 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,908,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 944,989 円  　　　       31,499,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      353,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,703,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,544,989 円　（　　　　　　        16,002 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,212.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,952,800 円  
（　　　　　        46,339 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,441,306 円      
②総費用 6,544,989 円      
③純収益　①－② 23,896,317 円      
④建物等に帰属する純収益 18,952,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,943,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,730,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,388,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区北白川上終町５番
 1307000132510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都左京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区北白川上終町５番
 ②地積
　(㎡)		 409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
高度4種最高15m
沿道美観形成

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 茶山・京都芸術大学

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 茶山・京都芸術大学駅
南東方
850m		 法令

規制		 近商
(80,300)
高度4種最高15m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は店舗共同住宅等が多い白川通沿いの商業地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当
分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を受けて上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地である。店舗兼共同住宅、マンション等の利用を目的とす
る需要者（法人・個人）が比較的多い。特に近年はマンション等の建築を目的とする不動産事業者等の需要が強い傾向
にある。比較的まとまった規模の土地であること等から需要はやや強含みであり、当面の間この傾向は続くものと思料
される。総額のはらない小規模画地の取引も見られるが標準的な土地の価格帯は１億円～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗共同住宅、自用の店舗兼住宅等が混在するが、需要の中心は自用店舗住宅目的である。適切な５事例より
求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には店舗共同住宅や共同住宅等も散見されるが、元本価値に見合う
賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.9]		 [100.0]
100		 380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等は改善し、
不動産市況は上昇傾向。


幹線道路沿いの商業地域で、マンションの建
設や収益物件等への需要が強くなってきてい
る。その他格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.2
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｎ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南東3.4m、
二方路
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｇ

-25		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m市道、
北5m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
c ２４Ｋ１Ｏ

-107		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
西5.9m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
d ２４Ｋ１Ｑ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高15m
(59,300)
e ２４Ｋ１Ｑ

-111		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m国道、
南4.2m、角地
２中専
高度1種最高12m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,097 		 100
[ 115.5]
387,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
388,000 
b (　           ) 
405,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
388,857 		 100
[  94.3]
412,362 
412,000 
c (　           ) 
386,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
383,215 		 100
[  97.0]
395,067 
395,000 
d (　           ) 
397,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
403,097 		 100
[ 104.0]
387,593 
388,000 
e (　           ) 
322,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
314,907 		 100
[  80.0]
393,634 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



京都左京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,089,805 
6,234,303 
23,855,502 
19,012,400 
4,843,102 		 （　0.9570）
4,634,849 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    113,045,098 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 300.00 ＲＣ4 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成		 80 ％   300 ％   300 ％   409 ㎡     17.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び画地条件により、１階フロアー貸店舗、２階～４階２７㎡の居宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,900 
739,500 		 6.0  4,437,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,279 
615,330 		 1.0  615,330 
1.0  615,330 

 3～ 4		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,310 
623,700 		 1.0  623,700 
1.0  623,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
88.8 
1,065.00 

2,602,230 		 6,299,730 
1,862,730 
⑨年額支払賃料      2,602,230 円　×　12ヶ月　＝　      31,226,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,226,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,561,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,665,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,299,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,862,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         364,536 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,089,805 円　　　　（　        73,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-103		 2,085  
(   1,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]
2,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,279 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-105		 2,009  
(   1,905) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.5]		 100
[101.0]
2,289 
c ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-108		 2,246  
(   2,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
2,365 
京都左京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,595,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 936,803 円  　　　       31,226,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      353,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,711,500 円  　　　　    319,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,234,303 円　（　　　　　　        15,243 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 319,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,012,400 円  
（　　　　　        46,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,089,805 円      
②総費用 6,234,303 円      
③純収益　①－② 23,855,502 円      
④建物等に帰属する純収益 19,012,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,843,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,634,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,045,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区北白川上終町５番
 1307000132510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考