別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -40 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
山並み背景美観

(70,180)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅の混在する
住宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 京阪出町柳駅南東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
山並み背景美観
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は既成住宅地域であり、特に土地利用に変動はなく当面の間現状を維持して推移するものと予測する。
最寄駅徒歩圏内であり需要が見込まれることから、地価は、堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、左京区の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域一帯と判定した。典型的な市場参加者は、京都
市内在住の個人、地縁性を有する個人を中心に、転売を目的とする不動産業者等も含まれる。市内中心部へのアクセス
性や周辺に各種店舗も配置されていることから居住の快適性及び利便性を備えており需給バランスは安定している。市
場での中心価格帯は、新築住宅で６，０００万円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用目的が大勢を占めていることから、取引市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。一方
、収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出されており、その説得力は相対的に劣るも
のと判断した。したがって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに、代表標準地との検討を
踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [103.0]
100		 293,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の需給バランスは安定的に推移してい
るが、建築資材や人件費の高騰が今後の不動
産需要へ与える影響には注視が必要である。


最寄駅徒歩圏内の住宅地の需要は底堅く、地
価は概ね堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-9		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,200)
b ２４Ｋ１Ｏ

-102		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
c ２４Ｋ１Ｇ

-9		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
d ２４Ｋ１Ｅ

-4		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
e ２４Ｋ１Ｄ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
327,907 		 100
[ 115.2]
284,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
295,471  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
282,104 		 100
[  98.9]
285,242 
294,000 
c (　           ) 
239,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,568 		 100
[  86.1]
280,567 
289,000 
d (　           ) 
210,933  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
210,519 		 100
[  73.0]
288,382 
297,000 
e (　           ) 
248,808  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
246,876 		 100
[  87.5]
282,144 
291,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



京都左京 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,285,709 
1,027,913 
4,257,796 
3,402,000 
855,796 		 （　0.9778）
836,797 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,409,683 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
山並み背景美観		 70 ％   200 ％   180 ％   152 ㎡      7.2 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建、平均専有面積約２５㎡の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,850 
141,525 		 2.0  283,050 
1.0  141,525 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,922 
147,033 		 2.0  294,066 
1.0  147,033 

 3～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,922 
147,033 		 2.0  294,066 
1.0  147,033 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

435,591 		 871,182 
435,591 
⑨年額支払賃料        435,591 円　×　12ヶ月　＝　       5,227,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,227,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       270,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,136,737 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           871,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          435,591 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         140,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,285,709 円　　　　（　        34,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-6		 1,647  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,922 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-2		 1,702  
(   1,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,023 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,100 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 162,213 円  　　　        5,407,092　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,027,913 円　（　　　　　　         6,763 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9778    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,402,000 円  
（　　　　　        22,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,285,709 円      
②総費用 1,027,913 円      
③純収益　①－② 4,257,796 円      
④建物等に帰属する純収益 3,402,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 855,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 836,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,409,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 1307000239632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都左京 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -40 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
山並み背景美観

(70,180)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅の混在する
住宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 京阪出町柳駅南東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
山並み背景美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模一般住宅、共同住宅の混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はな
く今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京阪電鉄鴨東線沿線で、概ね京都市左京区南部の混在住宅地域が存する圏域。需要者は京都市内居住者の
うち自用を目的とする個人が中心である。旧来からの熟成した住宅地域で、相続、転居等で既存土地が年に数例取引さ
れる程度で供給は少ない一方、需要は当該近隣地域への選好性が比較的強く、根強いものがある。このため、需給動向
はやや強含みである。市場の中心価格帯は、新築物件で概ね５５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、当該近隣地域は自用の住宅を主とし、アパート等の収益物件は旧来からの所有地を有効活
用する目的や相続対策のために建築されたものが散見される程度で、その規範性は低い。したがって比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [103.0]
100		 293,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてお
り、日本国内で輸入材が高騰している影響で
輸入企業業績、物価高による家計への影響が
懸念されている。

鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域
で、規模も小さく需要は堅調で、不動産市場
の動向を受けて地価は底堅く推移している。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-9		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,200)
b ２４Ｋ１Ｂ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
c ２４Ｋ１Ｍ

-14		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.2m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
d ２４Ｋ１Ｈ

-16		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
e ２４Ｋ１Ｅ

-4		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
327,907 		 100
[ 117.3]
279,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
312,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
325,819 		 100
[ 115.2]
282,829 
291,000 
c (　           ) 
221,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
226,924 		 100
[  78.7]
288,341 
297,000 
d (　           ) 
230,083  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,224 		 100
[  82.0]
285,639 
294,000 
e (　           ) 
210,933  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
210,519 		 100
[  73.0]
288,382 
297,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



京都左京 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,399,381 
1,029,455 
4,369,926 
3,572,100 
797,826 		 （　0.9771）
779,556 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,013,561 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
山並み背景美観		 70 ％   200 ％   180 ％   152 ㎡      7.2 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階同型、１ＤＫタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,850 
141,525 		 2.0  283,050 
1.0  141,525 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,950 
149,175 		 2.0  298,350 
1.0  149,175 

 3～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,950 
149,175 		 2.0  298,350 
1.0  149,175 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

439,875 		 879,750 
439,875 
⑨年額支払賃料        439,875 円　×　12ヶ月　＝　       5,278,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,278,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       211,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,247,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           879,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          439,875 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         143,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,399,381 円　　　　（　        35,522 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-1		 2,644  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,923 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,008 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-6		 2,819  
(   2,697) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,237 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,100 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 163,755 円  　　　        5,458,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,029,455 円　（　　　　　　         6,773 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,572,100 円  
（　　　　　        23,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,399,381 円      
②総費用 1,029,455 円      
③純収益　①－② 4,369,926 円      
④建物等に帰属する純収益 3,572,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 797,826 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 779,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,013,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田泉殿町６１番１
 1307000239632-0000
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備考