令和6年1月10日　提出 京都上京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -6 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 77,100,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区新町通御霊前上る下清蔵口町３８番１１ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,184) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 寺院に囲まれた一団 のまとまりをもつ住 宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 京都市上京区妙覚寺町１・２ 組界隈地区建築協定（Ｈ２９ ．１０） 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 鞍馬口駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (70,184) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に寺院が見られる中、中規模戸建住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。近隣地域及び周辺地域において 特段の変動要因は見られないが、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区及び周辺地区に広がる地下鉄烏丸線沿線を最寄り駅とする閑静な住宅地域と判定した。需要者の中 心は、地縁的選好性を好む居住目的の個人等が中心である。駅徒歩圏内にあり、利便性、居住環境に優れ、居住人気も 高く需要は堅調である。ただし総額が嵩み、需要者の属性が限られるため、上昇率は鈍化傾向にある。取引の中心とな る価格帯は、標準地規模の土地で８，０００万円台前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中規模住宅を標準とする地域で、法令等の制限もあり、収益性よりも居住快適性が重視され価格が形 成される。当該地域では、地区建築協定等により、本件標準地上に収益物件（共同住宅等）を建築することは困難であ り、ほぼ自己居住用地としての利用に限られる。従って、本件評価では、収益価格を試算せず、取引の実勢を反映した 実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    670,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [102.0] 100 [203.9] [102.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    334,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は幅広く改善、住宅投資は、資材・ 物流費の高騰等で需要がやや低下、分譲マン ション販売は弱め動き。雇用・所得情勢は横 ばい推移。 最寄駅からも比較的近く、戸建住宅地域とし ての建築協定があり、居住環境良好な地域と して需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％