別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-6 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区紫野南舟岡町１２番４
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅と一般住
宅等が混在する近隣
商業地域		 北6.2m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの商店街 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 鞍馬口駅西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 営業不振や店主の高齢化による店舗の閉鎖に伴って住宅が増加しつつあり、今後もこのような傾向が続くものと
予測する。周辺の住宅地需要が比較的堅調であることから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区南部、上京区北部の近隣商業地域を中心とする圏域。需要者は地元の個人事業者、地縁を有する居住
目的の個人が中心であり、画地規模によっては開発業者も見られる。収益性は低位であり、商業地域としては衰退傾向
にある。周辺における商業地の取引件数は少なく、規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見いだせない
状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、交通利便性に劣る古くからの商業地域であり、投資採算性が低い地域である。また自用目的での取引が中
心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[118.6]		 [100.0]
100		 266,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は微減傾向、土地取引件数は減少
傾向にある。顧客は大規模店やインターネッ
ト通販に流失している。


新規店舗の出店は見られず、旧来の店舗から
住宅やマンションへの建替えが進んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-21		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
b ２４Ｋ１Ｇ

-15		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
c ２４Ｋ１Ｐ

-15		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
d ２４Ｋ１Ｈ

-104		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
e ２４Ｋ１Ｈ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
市街地美観形成
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
279,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
283,331 		 100
[ 100.0]
283,331 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
272,287  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,644 		 100
[ 100.0]
276,644 
277,000 
c (　           ) 
322,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,505 		 100
[ 120.0]
274,588 
275,000 
d (　           ) 
263,004  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
261,199 		 100
[ 102.0]
256,077 
256,000 
e (　           ) 
342,056  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
350,949 		 100
[ 120.1]
292,214 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



京都北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,222,982 
1,075,014 
4,147,968 
3,326,940 
821,028 		 （　0.9549）
784,000 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,121,951 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.6 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の一部は部分貸しの店舗、その他は１ＤＫタイプ・平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
35.00 
100.0 
35.00 
2,250 
78,750 		 8.0  630,000 
0.0  0 

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,153 
75,355 		 1.0  75,355 
2.0  150,710 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,153 
150,710 		 1.0  150,710 
2.0  301,420 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,153 
139,945 		 1.0  139,945 
2.0  279,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
100.0 
205.00 

444,760 		 996,010 
732,020 
⑨年額支払賃料        444,760 円　×　12ヶ月　＝　       5,337,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,337,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,070,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           996,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          732,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         143,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,222,982 円　　　　（　        47,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-113		 2,025  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,103 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,229 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,153 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-105		 2,000  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,307 
c ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-107		 1,838  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,276 
京都北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,500 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 160,114 円  　　　        5,337,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,075,014 円　（　　　　　　         9,863 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,326,940 円  
（　　　　　        30,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,222,982 円      
②総費用 1,075,014 円      
③純収益　①－② 4,147,968 円      
④建物等に帰属する純収益 3,326,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 784,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,121,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区紫野南舟岡町１２番４
 1307000081989-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-6 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区紫野南舟岡町１２番４
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅と一般住
宅等が混在する近隣
商業地域		 北6.2m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 鞍馬口駅西方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 　小規模店舗、店舗兼住宅が多い旧来の近隣商業地域で、商業地域としては、やや衰退傾向にあり、今後、住居
系利用への転換が進展することも考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、北区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある中小規模事業者である。鉄道
駅から遠く、当区内の商業地域の中ではやや競争力に劣るが、背後の住宅地域は概ね熟成されており、一定の商業需要
は見込まれる。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[118.6]		 [100.0]
100		 266,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかな回復方向にあり、不動産市
況も総じて堅調であるが、物価高騰、金利上
昇等の懸念要因もある。


　商業地域としては発展性に乏しく、住宅系
の利用が増えることも考えられる。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-21		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
b ２４Ｋ１Ｇ

-15		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
c ２４Ｋ１Ｈ

-101		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
d ２４Ｋ１Ｉ

-8		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,283)
e ２４Ｋ１Ｎ

-102		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
279,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
283,331 		 100
[ 100.0]
283,331 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
272,287  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,644 		 100
[ 100.0]
276,644 
277,000 
c (　           ) 
545,139  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
559,313 		 100
[ 190.3]
293,911 
294,000 
d (　           ) 
345,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
350,729 		 100
[ 124.7]
281,258 
281,000 
e (　           ) 
241,633  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
244,049 		 100
[  92.7]
263,268 
263,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



京都北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,980,311 
1,071,325 
3,908,986 
3,045,130 
863,856 		 （　0.9549）
824,896 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,119,415 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.6 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の一部は部分貸しの店舗、その他は１ＤＫタイプ・平均専有面積約３０～３５㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
35.00 
100.0 
35.00 
2,200 
77,000 		 6.0  462,000 
0.0  0 

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,000 
70,000 		 1.0  70,000 
1.0  70,000 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,074 
145,180 		 1.0  145,180 
1.0  145,180 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,100 
136,500 		 1.0  136,500 
1.0  136,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
100.0 
205.00 

428,680 		 813,680 
351,680 
⑨年額支払賃料        428,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,144,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,144,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       257,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,886,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           813,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          85,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,980,311 円　　　　（　        45,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-108		 1,690  
(   1,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,074 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-109		 1,893  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,003 
c ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-112		 2,363  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,148 
京都北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 310,200 円  　　　　     51,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 154,325 円  　　　        5,144,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      439,400 円  　　　　     51,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,700 円  　　　　     51,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,700 円  　　　　     51,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,071,325 円　（　　　　　　         9,829 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,045,130 円  
（　　　　　        27,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,980,311 円      
②総費用 1,071,325 円      
③純収益　①－② 3,908,986 円      
④建物等に帰属する純収益 3,045,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 863,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 824,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,119,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区紫野南舟岡町１２番４
 1307000081989-0000
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備考