別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺の商店街 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄烏丸線「北大路」駅前のアーケードのある古くからの商店街で、近隣地域内に特段の変動要因は見られな
い。駅に近接し需要は良好であることから、地価動向は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び上京区、左京区の駅前商業地域や商店街、並びに幹線道路沿等の普通商業地域である。
需要者の中心は地元の中小法人及び個人事業者で、チェーン展開する法人事業者も見られる。物販や飲食型店舗が中心
であるが、共同住宅等も混在する。北区における中心的な商業地域で需要は堅調であり、最近は観光客をターゲットに
した店舗も増えている。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の構造・用途等から明確な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前商店街で収益物件もみられるが自用目的の物件が多く、テナントの供給が少ない。比準価格は不動産
市場の実勢を反映しており説得力は高い。一方、収益価格は、収益性を反映した価格であるが、高さ規制等から収益採
算性に適した建物の床面積を確保することが困難なこと等からやや低位に求められた。したがって説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    632,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 725,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、経済活動の正常化ととも
に、個人消費は改善し、観光関連では国内客
・訪日客ともに需要増となっている。


駅前商店街であり希少性が高く、需要は高く
、地価も上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｂ

-101		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２４Ｋ１Ｃ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27m府道、
西6m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(100,300)
c ２４Ｋ１Ｇ

-26		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m市道、
北5m、二方路
２住居
高度2種最高15m
市街地美観形成
(70,240)
d ２４Ｋ１Ｈ

-101		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
e ２４Ｋ１Ｉ

-103		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
570,660  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,209 		 100
[  78.4]
748,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
749,000 
b (　           ) 
607,841  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,890 		 100
[  83.5]
724,419 
724,000 
c (　           ) 
607,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
597,674 		 100
[  78.7]
759,433 
759,000 
d (　           ) 
545,139  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
559,313 		 100
[  74.3]
752,777 
753,000 
e (　           ) 
791,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
803,408 		 100
[ 106.6]
753,666 
754,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,455,614 
2,644,656 
8,810,958 
5,335,660 
3,475,298 		 （　0.9585）
3,331,073 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     85,412,128 円　　　　（　    581,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２及び３階を事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,050 
464,600 		 6.0  2,787,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,736 
267,444 		 6.0  1,604,664 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,740 
267,835 		 6.0  1,607,010 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

999,879 		 5,999,274 
0 
⑨年額支払賃料        999,879 円　×　12ヶ月　＝　      11,998,548 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,998,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       599,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,398,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,999,274 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,455,614 円　　　　（　        77,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-113		 2,025  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,700 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,736 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-112		 2,363  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,780 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 521,400 円  　　　　     86,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 359,956 円  　　　       11,998,548　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      850,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      738,600 円  　　　　     86,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,644,656 円　（　　　　　　        17,991 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,335,660 円  
（　　　　　        36,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,455,614 円      
②総費用 2,644,656 円      
③純収益　①－② 8,810,958 円      
④建物等に帰属する純収益 5,335,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,475,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,331,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,412,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     581,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺に位置する商店
街		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 北大路駅前に形成された商業地域であり、土地利用に特段変化は認められない。地価は需給バランスが安定して
いることから、今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    752,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び上京区、左京区の駅前商業地域及び幹線道路等広幅員街路沿道に形成された商業地域と
把握した。想定される需要者は、規模に応じて様々であり、地縁を有する中小事業者が中心となるが、駅前という立地
性から収益性に着目した不動産会社や投資家も考えられる。中心となる価格帯（総額）については、供給が少なく、ま
た、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前商店街で収益物件もみられるが、自用目的の物件が大勢を占めていることから、取引市場の実勢を反
映した比準価格が高い説得力を有する。収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出され
ており、その説得力は相対的に劣るものと判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    632,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 725,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地及び商業地の需要バランスは安定して
いる。ただし、今後の建築資材や人件費の高
騰が不動産市場へ与える影響には注視する必
要がある。

駅前商店街であり希少性が高く、近年周辺で
高値の取引もみられる等、需給バランスは安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｂ

-109		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m府道、
南6m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
b ２４Ｋ１Ｃ

-102		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27m府道、
西6m、角地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(100,300)
c ２４Ｋ１Ｏ

-107		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
西5.9m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
d ２４Ｋ１Ｈ

-101		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
e ２４Ｋ１Ｉ

-103		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南4m、角地
近商
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,173  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
445,795 		 100
[  58.5]
762,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
607,841  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
604,890 		 100
[  82.5]
733,200 
733,000 
c (　           ) 
386,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
383,215 		 100
[  50.5]
758,842 
759,000 
d (　           ) 
545,139  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
559,313 		 100
[  74.3]
752,777 
753,000 
e (　           ) 
791,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
803,408 		 100
[  99.8]
805,018 
805,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    752,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,441,923 
2,644,226 
8,797,697 
5,335,660 
3,462,037 		 （　0.9585）
3,318,362 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     85,086,205 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２及び３階を事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,020 
461,840 		 6.0  2,771,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,746 
268,422 		 6.0  1,610,532 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,746 
268,422 		 6.0  1,610,532 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

998,684 		 5,992,104 
0 
⑨年額支払賃料        998,684 円　×　12ヶ月　＝　      11,984,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,984,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       599,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,384,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,992,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,441,923 円　　　　（　        77,836 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｍ・Ｔ
　　　　-5		 3,137  
(   3,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]
2,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,746 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｍ・Ｔ
　　　　-2		 2,229  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,808 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 521,400 円  　　　　     86,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 359,526 円  　　　       11,984,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      850,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      738,600 円  　　　　     86,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,644,226 円　（　　　　　　        17,988 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,335,660 円  
（　　　　　        36,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,441,923 円      
②総費用 2,644,226 円      
③純収益　①－② 8,797,697 円      
④建物等に帰属する純収益 5,335,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,462,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,318,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,086,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
3 　
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備考