別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
京都北 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 -19 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山下花ノ木町２３番
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m


(70,100)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 北大路駅西方

330m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模一般住宅が多く、住環境が良好な地下鉄北大路駅に近い住宅地域で、地域要因に格別の変化
はなく、当分は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区南中部、左京区中部に存する、地下鉄烏丸線沿線を最寄り駅とする閑静な住宅地域と判定した。需要
者の中心は、地縁的選好性を好む自己居住目的の個人で、富裕層や買替層が中心である。駅徒歩圏内にあり、利便性、
居住環境に優れ、居住人気も高く需要は堅調である。ただし総額が嵩み、需要者の属性が限られるため、上昇率は鈍化
傾向にある。取引の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で７，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域で、これを適切に想定した収益価格を求めたが、法令上の規制等を所与と
した収益価格は低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住快適性を重視した自己居住目的の取引が支配的であり
、比準価格の価格信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
の上、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 451,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は幅広く改善、住宅投資は、資材・
物流費の高騰等で需要がやや低下、分譲マン
ション販売は弱め動き。雇用・所得情勢は横
ばい推移。

地下鉄北大路駅近くの生活利便性が良い閑静
な住宅地域。北大路駅周辺は人気のエリアで
、地価はやや上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｅ

-23		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ１Ｄ

-112		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
市街地美観形成
(70,100)
c ２４Ｋ１Ｎ

-3		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.5m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
(70,200)
d ２４Ｋ１Ｅ

-3		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,200)
e ２４Ｋ１Ｎ

-1		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
市街地美観形成
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,588  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
360,570 		 100
[  81.3]
443,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
384,154  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
391,837 		 100
[  88.2]
444,260 
458,000 
c (　           ) 
367,761  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
375,562 		 100
[  84.8]
442,880 
456,000 
d (　           ) 
375,540  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
379,295 		 100
[  85.4]
444,139 
457,000 
e (　           ) 
502,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.0]
524,700 		 100
[ 116.8]
449,229 
463,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



京都北 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,149,498 
885,466 
4,264,032 
2,135,650 
2,128,382 		 （　0.9630）
2,049,632 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     51,240,800 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
 70 ％   100 ％   100 ％   176 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各フロア４ＬＤＫ、８０㎡ファミリータイプ、を駐車場２台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,500 
200,000 		 2.0  400,000 
1.0  200,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,603 
208,240 		 1.0  208,240 
1.0  208,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

408,240 		 608,240 
408,240 
⑨年額支払賃料        408,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,898,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,898,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       195,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,062,925 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           608,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          408,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          80,734 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,149,498 円　　　　（　        29,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｌ・Ｔ
　　　　-1		 2,644  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,843 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,603 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｇ・Ｔ
　　　　-112		 2,363  
(   2,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,514 
c ２４Ｋ１Ｂ・Ｔ
　　　　-101		 2,565  
(   2,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,592 
京都北 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,500 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,766 円  　　　        5,258,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         885,466 円　（　　　　　　         5,031 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,135,650 円  
（　　　　　        12,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,149,498 円      
②総費用 885,466 円      
③純収益　①－② 4,264,032 円      
④建物等に帰属する純収益 2,135,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,128,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,049,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,240,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山下花ノ木町２３番
 1307000026721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
京都北 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 -19 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.
鑑定評価額 79,600,000 円  １㎡当たりの価格 452,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山下花ノ木町２３番
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m


(70,100)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 北大路駅西方

330m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因もないことから、今後も現状を維持すると予測する。住
環境及び利便性の高さから住宅需要は根強く、地価水準は今後も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄烏丸線の北大路駅への徒歩圏を中心に北区及び周辺区の住宅地域で、需要者は富裕者層や高額
所得者層が中心となる。商業施設・駅等の利便施設への接近性が良好で、住環境及び利便性の高さから需要は安定して
いる。一方、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は接道状況や画地規模等により
異なるが、土地で６，０００万円から９，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得た。収益価格は比準価格
に比べ低位に試算されたが、地価水準に見合った家賃水準が形成されていないためと思料する。市場参加者は、類似不
動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都北 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 451,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの下、円安や戦争等による物
価高等の影響はあるものの、観光産業等を背
景に経済活動は着実に拡大しており、景気は
改善傾向にある。

熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は
ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｑ

-106		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ１Ｄ

-102		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
c ２４Ｋ１Ｇ

-108		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専
高度地区最高10m
(60,80)
d ２４Ｋ１Ｎ

-1		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
市街地美観形成
(70,100)
e ２４Ｋ１Ｎ

-20		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東7.5m、角地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
443,583 		 100
[ 100.8]
440,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
453,000 
b (　           ) 
434,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
439,466 		 100
[ 102.4]
429,166 
442,000 
c (　           ) 
455,031  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
433,588 		 100
[  98.9]
438,411 
452,000 
d (　           ) 
502,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.0]
524,700 		 100
[ 118.8]
441,667 
455,000 
e (　           ) 
521,002  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
503,815 		 100
[ 115.0]
438,100 
451,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    452,000 円／㎡]  



京都北 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,177,925 
851,174 
4,326,751 
2,223,900 
2,102,851 		 （　0.9540）
2,006,120 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     50,153,000 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
 70 ％   100 ％   100 ％   176 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等により４ＬＤＫタイプ、住戸平均面積約８０㎡と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共同住宅は外階段から出入りする場合を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,503 
200,240 		 1.0  200,240 
2.0  400,480 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,635 
210,800 		 1.0  210,800 
2.0  421,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

411,040 		 411,040 
822,080 
⑨年額支払賃料        411,040 円　×　12ヶ月　＝　       4,932,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,932,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　       318,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,973,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           411,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          822,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         200,164 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,177,925 円　　　　（　        29,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｆ・Ｔ
　　　　-3		 2,887  
(   2,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,908 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,635 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１Ｂ・Ｔ
　　　　-104		 3,062  
(   3,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,777 
c ２４Ｋ１Ｂ・Ｔ
　　　　-105		 2,822  
(   2,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,560 
京都北 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,200 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 158,774 円  　　　        5,292,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         851,174 円　（　　　　　　         4,836 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,223,900 円  
（　　　　　        12,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,177,925 円      
②総費用 851,174 円      
③純収益　①－② 4,326,751 円      
④建物等に帰属する純収益 2,223,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,102,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,006,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,153,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山下花ノ木町２３番
 1307000026721-0000
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備考