令和6年1月15日　提出 京都北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -18 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大将軍西町６６番 ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 円町 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 円町駅北方 850m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因がないことから、当分の 間は現状を維持すると予測する。居住環境が良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区の住宅地域であり、特に堀川通以西の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、生活 利便施設の整った利便性の高い人気のある住宅地域で、北区内では選好性の高い地域であることから、京都市内の居住 者の一次取得者層や買換え層である。駅から徒歩圏内の、利便性と居住環境が良好な住宅地域であり、取得需要は堅調 である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで４千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。土地の規模等からも賃貸用の建物の想定は困難で、収益還元法は試算しない。よって、本件においては、 地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [103.0] 100 317,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府内の景気は持ち直しの動きが見られる。北 区の人口はやや減少傾向であるが、利便性や 居住環境の良好な住宅地を中心に、地価は上 昇傾向である。 居住環境が良好な閑静な住宅地域として熟成 しており、土地利用は安定的で、地域要因に 変動はない。取得需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％