令和6年1月13日　提出 多賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字久徳字西出５１６番３外 ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東3.3m町道、北東側道 水道、下水 多賀大社前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．３ｍ 町道　 交通 施設 多賀大社前駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀大社前駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。地縁的 選好性を有するため地域外からの需要に乏しく、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀町及び周辺市町の既成住宅地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性により取得する縁故者が 中心で、地域外の居住者又は都市部からの移住者の取引は稀である。需給ともに弱含みであり、価格も下落基調で推移 するものと思われる。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが同一需給圏内の取引事例等からみて 市場の中心価格帯は土地単価で１万円／㎡～２万円／㎡程度であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算され たものであり、実証的で規範性が高い。一方、本地域は農家住宅を中心とした古くからの既成住宅地域であり、賃貸共 同住宅は見られず賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用しなかった。以上により、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 86.7] [102.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調である一方、物価急騰に よる影響が懸念される。当町の総人口及び老 年人口共に微減傾向にある。県内においても 高齢化率は高い。 既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はな い。地縁的選好性が強く市場は閉鎖的で需要 は弱含み。地価は下落基調で推移している。 標準的な形状・規模を有する南東向きの角地 であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ 、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％