令和6年1月15日　提出 甲良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲良 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡甲良町大字尼子字鎮堂１２５０番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅の中に寺院等が 見られる古くからの 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 尼子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 尼子駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の中に寺院等が見られる既成住宅地域で、土地利用は現状を維持すると思料する。地縁的選好性がある閉鎖 的な市場で、高齢化等により需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲良町を含む湖東地方のほか、東近江地方に位置する住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、自己 の居住を目的とした本地域に地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向は、転入者が極めて少ない閉鎖的な市 場であるため需要者が限定される傾向にあり需要は弱含みである。供給はほとんどなく不動産取引自体が乏しい状態で ある。市場の中心価格帯は３５０㎡程度の土地で１．３万円／㎡前後、総額４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選 択しており、また、地域の特性の類似性等の各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格であ る。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの傾向にある。犬上郡甲 良町の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よ り高い。 農家住宅を主とする既成住宅地域で、土地利 用に特段の変化はない。地縁性を反映した閉 鎖的な市場である。需要は限定的で、地価は 下落傾向にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％