令和6年1月15日　提出 甲良 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲良 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡甲良町大字尼子字甲高２３１８番外 ②地積 　(㎡) 767   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する既成住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 尼子 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　町道 交通 施設 尼子駅西方 600m 法令 規制 （都）  (70,180) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域であり、若年層の流出傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測する。地縁的選好 性があり、閉鎖的な市場で、高齢化等により需要は限定的。地価は下落基調と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖東・湖北の既成住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみられる。転入者は 少なく、閉鎖的な市場である。高齢化等に伴い慢性的に供給の増加と需要の減少は進むものと予測される。取引事例は 少なく、また個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、１０，０００円／㎡弱と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅の多い既成住宅地域であるため、賃貸市場が成立しておらず、収益価格の試算は断念した。一方で 、広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例に、的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態 を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められた。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [125.6] [100.0] 100 9,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。当町は県と比 較して、総人口の減少率は大きく高齢化進行 の速度は速い。 既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はな い。地縁性を反映し閉鎖的な市場である。需 要は限定的で、地価は下落基調が続くと判断 する。 標準的な形状・規模を有する北東向きの中間 画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣 はなく、競争力の程度は普通で個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％