別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊郷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊郷 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.
鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
 ②地積
　(㎡)		 953  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
不整形
1:1		 銀行

Ｓ1		 小売店舗、銀行、一
般住宅が混在する商
業地域		 北東12m県道、三方路 水道、下水 豊郷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 豊郷駅北西方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近江鉄道「豊郷」駅近くの店舗や一般住宅等が混在する近隣商業地域で、街路条件は向上したものの、商業繁華
性の衰退傾向が続いており、土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊郷町を中心に周辺市町を含む近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元個人事業者が中心で
ある。駅前の県道「豊郷停車場線」の拡幅工事が完了し、利便性の向上が見られるものの、周辺では更地が多く介在し
、商業繁華性の改善が認められず、需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。中心となる価格帯は
、取引が少なく、個別の事情により幅があるが、土地単価で概ね坪当り７万円～８万円程度が考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅近傍の商業地域であるが、商業収益性が低く、テナント需要は低迷しており、元本価格に見合った賃料水準が形成さ
れていないことから、収益価格は低く求められた。比準価格は取引が少ないものの同一需給圏を広域的に分析し、代替
競争関係にある取引事例より試算したものであり、取引市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.7]		 [103.0]
100		 23,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、物価高、人手不足等による下振
れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持
ち直しの傾向が見られる。豊郷町の人口は微
減傾向にある。

駅近くの古くからの近隣商業地域であるが、
人や車の通行量は少なく、商業繁華性の衰退
傾向から地価は下落基調にある。


個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する三方路地であり、利便性に優れ、
相対的選好性が強い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊郷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-604		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
商業

(80,240)
b ２４０１東
近江Ｓ
-1004		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.6m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４０１豊
郷Ｓ
-202		 犬上郡豊郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４０１長
浜Ｓ
-905		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北24m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,454 		 100
[  95.3]
20,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,000 
b (　           ) 
21,443  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,443 		 100
[  89.4]
23,985 
24,700 
c (　           ) 
26,572  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,572 		 100
[  86.5]
30,719 
31,600 
d (　           ) 
24,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
27,239 		 100
[ 108.3]
25,151 
25,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,500 円／㎡]  



豊郷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,600,256 
1,450,000 
7,150,256 
6,363,780 
786,476 		 （　0.9453）
743,456 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,297,231 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊郷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   953 ㎡     33.7 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階部分を共同住宅（約５０㎡、ファミリータイプ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,350 
405,000 		 3.0  1,215,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,230 
369,000 		 1.0  369,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

774,000 		 1,584,000 
0 
⑨年額支払賃料        774,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,288,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,288,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       954,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,586,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,584,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,600,256 円　　　　（　         9,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-217102		 1,836  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,469 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-227106		 1,632  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,236 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊郷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,800 円  　　　　     86,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 286,200 円  　　　        9,540,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,900 円  　　　　     86,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,450,000 円　（　　　　　　         1,522 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,363,780 円  
（　　　　　         6,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,600,256 円      
②総費用 1,450,000 円      
③純収益　①－② 7,150,256 円      
④建物等に帰属する純収益 6,363,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 786,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,297,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊郷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番
 1602000320234-0000
2 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８５番
 1602000320235-0000
3 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８６番
 1602000320236-0000
4 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８６番１
 1602000320237-0000
5 　犬上郡豊郷町大字八目字八目９０番
 1602000320239-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
豊郷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊郷 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外
 ②地積
　(㎡)		 953  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
不整形
1:1		 銀行

Ｓ1		 小売店舗、銀行、一
般住宅が混在する商
業地域		 北東12m県道、三方路 水道、下水 豊郷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 豊郷駅北西方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 豊郷駅近くの繁華性の低い商業地域で、県道豊郷停車場線の拡幅事業完了に伴い街路条件は向上したが、商業地
域の中心は国道８号沿いに移っており、繁華性は減退傾向にある。地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊郷町及び周辺市町の住商混在地域や既成住宅地域の範囲である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有す
る者が中心で、外部からの転入者や同一需給圏外からの需要者は少なく、需給ともに限定的である。取引に際しては取
引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベー
スで概ね２万円／㎡～３万円／㎡台前後であると把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用して試算しており信頼性は高く、取引は自己利用目的が大半である。収益
価格は、賃料水準が低く、駐車場確保の必要性などから低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を
重視し、想定要因の介在が否めない収益価格は参考にとどめ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.4]		 [103.0]
100		 23,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、持ち直している。豊郷町の人口
は減少傾向で、老年人口は増加傾向にある。



豊郷駅近くの商業地域であり、道路拡幅によ
る利便性向上は見られるが、商業繁華性の減
退は歯止めが利かない状況である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊郷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７愛
荘Ｓ
-303		 愛知郡愛荘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 接面道路無、
無道路地
（都） 

(70,200)
b ２３０７東
近江Ｓ
-514		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
北西3m、
二方路
１住居

(60,160)
c ２４０１東
近江Ｓ
-1004		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.6m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-309		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.3m県
道、
東2m、北4m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,081  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
31,544 		 100
[ 138.0]
22,858 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,500 
b (　           ) 
19,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
29,407 		 100
[ 127.5]
23,064 
23,800 
c (　           ) 
21,443  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,443 		 100
[  95.2]
22,524 
23,200 
d (　           ) 
14,972  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[  94.8]
24,297 		 100
[ 110.4]
22,008 
22,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,400 円／㎡]  



豊郷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,707,141 
1,466,664 
7,240,477 
6,451,860 
788,617 		 （　0.9453）
745,480 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,336,154 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊郷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   953 ㎡     33.7 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階部分を共同住宅（約５０㎡、ファミリータイプ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,369 
410,700 		 3.0  1,232,100 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,160 
348,000 		 1.0  348,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

758,700 		 1,580,100 
0 
⑨年額支払賃料        758,700 円　×　12ヶ月　＝　       9,104,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,850 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         554,400 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,104,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         554,400 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       965,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,692,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,580,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,707,141 円　　　　（　         9,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230101		 2,253  
(   2,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,369 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日野（賃）Ｂ商
　　　　-211101		 1,465  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,242 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊郷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,600 円  　　　　     87,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 289,764 円  　　　        9,658,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      615,300 円  　　　　     87,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        87,900 円  　　　　     87,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,900 円  　　　　     87,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,466,664 円　（　　　　　　         1,539 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,451,860 円  
（　　　　　         6,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,707,141 円      
②総費用 1,466,664 円      
③純収益　①－② 7,240,477 円      
④建物等に帰属する純収益 6,451,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 788,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,336,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊郷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番
 1602000320234-0000
2 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８５番
 1602000320235-0000
3 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８６番
 1602000320236-0000
4 　犬上郡豊郷町大字八目字八目８６番１
 1602000320237-0000
5 　犬上郡豊郷町大字八目字八目９０番
 1602000320239-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考