別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
愛荘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛荘 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
 ②地積
　(㎡)		 1,527  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:2		 銀行

Ｓ1		 店舗、営業所が見ら
れる県道沿いの路線
商業地域		 南東12m県道、南西側道 水道、下水 愛知川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南   155 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 愛知川駅東方

3.7km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの繁華性、収益性が低い路線商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。近隣市の大型店舗
等への顧客流出などマイナス要因はあるものの役場にも近く地価は安定化傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、愛荘町及び周辺市町等の幹線道路及び準幹線道路沿い等に存する商業地域と判断した。需要者は、沿道
型店舗又は近隣居住者向の店舗を運営する地元事業者又は県内法人が中心である。本地域は、繁華性が劣る路線商業地
域であり、近隣市の大型店舗への顧客流出、収益性の低下を反映し、需要は弱含みである。商業地は取引が少なく、市
場で中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地単価で２万円／㎡～３万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は
高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市場を踏まえ低層店舗を想定して求めたものであるが、当該地域においては収
益性が低く、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、
代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.5]		 [103.0]
100		 23,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ
るものの、先行き不透明な状況が続いている
。愛荘町の人口は概ね横這い、世帯数は増加
傾向にある。

県道沿いの商業地域で、繁華性・商業集積度
が劣るものの、一定の需要が認められ、需給
は均衡している。地域要因に変動はない。


標準的な形状・規模を有する角地であり、角
地による優位性があり、標準的画地に比べ、
若干の競争力を有する。個別的要因に変動は
ない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛荘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-908		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9.4m市道
、南東3m、
二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
b ２３０７彦
根Ｓ
-809		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２３０７彦
根Ｓ
-407		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東15m県道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
(70,200)
d ２４０１近
江八幡Ｓ
-702		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m県道、
南東4.5m、
南東2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
e ２４０１近
江八幡Ｓ
-710		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m国道、
北西5.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
25,941 		 100
[ 111.8]
23,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,900 
b (　           ) 
34,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,421 		 100
[ 148.7]
23,148 
23,800 
c (　           ) 
28,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
29,813 		 100
[ 128.5]
23,201 
23,900 
d (　           ) 
21,631  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
21,143 		 100
[  91.6]
23,082 
23,800 
e (　           ) 
17,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
17,110 		 100
[  71.8]
23,830 
24,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,900 円／㎡]  



愛荘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,539,262 
1,865,208 
7,674,054 
6,290,380 
1,383,674 		 （　0.9722）
1,345,208 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     25,869,385 円　　　　（　     16,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛荘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   1,527 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び個別性等から、１階店舗（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,466 
879,600 		 5.0  4,398,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

879,600 		 4,398,000 
0 
⑨年額支払賃料        879,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,555,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,555,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,055,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,499,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,398,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,582 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,539,262 円　　　　（　         6,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-221001		 1,571  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,408 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,466 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211101		 1,638  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,535 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛荘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,500 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,208 円  　　　       10,555,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      599,900 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,865,208 円　（　　　　　　         1,221 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,290,380 円  
（　　　　　         4,119 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,539,262 円      
②総費用 1,865,208 円      
③純収益　①－② 7,674,054 円      
④建物等に帰属する純収益 6,290,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,383,674 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,345,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,869,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛荘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
 1602000362327-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
愛荘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛荘 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.
鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
 ②地積
　(㎡)		 1,527  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:2		 銀行

Ｓ1		 店舗、営業所が見ら
れる県道沿いの路線
商業地域		 南東12m県道、南西側道 水道、下水 愛知川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南   155 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 愛知川駅東方

3.7km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所が見られる県道沿いの商業地域で、繁華性・商業集積度が劣っており、外延的発展性も低く、土地
利用は現状のまま推移すると予測する。地域要因に影響を与える要因はなく、地価は横這い傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、愛荘町及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、地元事業者である。周
辺大型店舗へ顧客が流出する等繁華性が低下しており、需要は弱含みである。商業地の取引自体少なく、利用目的によ
り取引面積が大きく異なるため、土地・複合不動産とも取引価格にばらつきが見られ総額での需要の中心価格帯の把握
は困難であるが、土地単価で２０，０００～３０，０００円／㎡程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象標準地は収益性が重視され
る商業地域にあるが、当該地域においては、収益価格そのもので取引されるに至っておらず、取引価格の水準を指標に
価格が形成されることのほうが多いと認められること、想定事項の多い収益価格に対し、比準価格は市場の実態を反映
し信頼性が高いことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.0]		 [103.0]
100		 23,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や
かに持ち直している。愛荘町の人口は微減傾
向。高齢化率は微増傾向だが、進行の速度は
県平均より遅い。

県道沿いの商業地域で、繁華性・商業集積度
が劣るものの、一定の需要が認められ、需給
は均衡している。地域要因に変動はない。


標準的な形状・規模等を有するが、角地であ
ることにより優位性があり、標準的画地に比
べ競争力を有する。個別的要因に変動はない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛荘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１愛
荘Ｓ
-204		 愛知郡愛荘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-311		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北東1m、
三方路
近商

(100,200)
c ２４０１米
原Ｓ
-401		 米原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南東6m、
南西8m、
三方路
近商

(90,200)
d ２４０１米
原Ｓ
-506		 米原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
南東16m、
南西16m、
三方路
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,000 		 100
[ 146.3]
23,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,900 
b (　           ) 
41,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
39,530 		 100
[ 165.4]
23,900 
24,600 
c (　           ) 
38,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
38,181 		 100
[ 163.2]
23,395 
24,100 
d (　           ) 
27,210  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
25,837 		 100
[ 111.3]
23,214 
23,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,900 円／㎡]  



愛荘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地に存し、土地の再調達原価を把握できないので原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,057,744 
1,766,896 
7,290,848 
5,950,840 
1,340,008 		 （　0.9718）
1,302,220 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     24,570,189 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛荘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   1,527 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び個別性等から、１階店舗（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,392 
835,200 		 5.0  4,176,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

835,200 		 4,176,000 
0 
⑨年額支払賃料        835,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,022,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,022,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,002,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,020,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,176,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,057,744 円　　　　（　         5,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-227102		 1,777  
(   1,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,398 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,392 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-230702		 1,970  
(   1,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,407 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛荘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,000 円  　　　　     80,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 400,896 円  　　　       10,022,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      561,400 円  　　　　     80,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,766,896 円　（　　　　　　         1,157 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 ×  30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,950,840 円  
（　　　　　         3,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,057,744 円      
②総費用 1,766,896 円      
③純収益　①－② 7,290,848 円      
④建物等に帰属する純収益 5,950,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,340,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,302,220 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,570,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛荘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
 1602000362327-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考