鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
愛荘 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛荘 5-1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　服部　直幸

TEL.

鑑定評価額

64,000,000 円

１㎡当たりの価格

36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１				②地積　(㎡)	1,734 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1	営業所Ｓ2	自動車関連の営業所等が見られる路線商業地域	北西12m国道	水道、下水	愛知川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 140 ｍ、南 120 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

愛知川駅北方

1.2km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに自動車関連店舗等が建ち並ぶ地域で、今後も現状の土地利用で推移すると予測する。地域要因に特段
の変動はなく、地価は安定化傾向であると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、愛荘町及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の属性は、自動車関連店舗、飲食
店舗等を運営する事業者が中心である。周辺大型店舗へ顧客が流出する等繁華性が低下しており、需要は弱含みである
。商業地の取引自体少なく、利用目的により取引面積が大きく異なるため、土地・複合不動産とも取引価格にばらつき
が見られ総額での需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で４０，０００円／㎡前後程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位の試算となった。対象標準地は収益性が重視さ
れる商業地域にあるが、当該地域においては、収益価格そのもので取引されるに至っておらず、取引価格の水準を指標
に価格が形成されることのほうが多いと認められること、想定事項の多い収益価格に対し、比準価格は市場の実態を反
映し信頼性が高いことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　彦根 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[173.3]

[100.0]
100

37,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や
かに持ち直している。愛荘町の人口は微減傾
向。高齢化率は微増傾向だが、進行の速度は
県平均より遅い。

国道沿いの路線商業地域で、店舗の進出撤退
はあるが、総じて安定的な土地利用状況であ
り、特段の地域要因の変動は認められない。

標準的な規模を有する台形状の中間画地であ
るが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく
、競争力の程度も普通である。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１彦根Ｓ -207	彦根市		更地	（　）	不整形	北東7.2m市道、北西4m、角地		近商 (80,200)
b	２４０１彦根Ｓ -303	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13.8m国道、南西0.8m、角地		準工 (60,200)
c	２４０１米原Ｓ -401	米原市		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m国道、南東6m、南西8m、三方路		近商 (90,200)
d	２４０１愛荘Ｓ -301	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m町道、中間画地		（都） (70,200)
e	２４０１愛荘Ｓ -204	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.8m町道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	43,412	100 [ 116.4]	37,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 43,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	45,420	100 [ 122.4]	37,108		37,100
c	(　 ) 38,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	38,181	100 [ 103.8]	36,783		36,800
d	(　 ) 42,947	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,775	100 [ 116.1]	36,843		36,800
e	(　 ) 34,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,000	100 [ 92.1]	36,916		36,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,900 円／㎡]

愛荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地に存し、土地の再調達原価を把握できないので原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,289,372	2,752,448	11,536,924	8,904,000	2,632,924	（　0.9718） 2,558,676	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	48,276,906 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,734 ㎡	44.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び個別性等から、平家建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,464	1,317,600	5.0	6,588,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,317,600		6,588,000
								0

⑨年額支払賃料	1,317,600 円　×　12ヶ月　＝　 15,811,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,811,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,581,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,230,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,588,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,289,372 円　　　　（　 8,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-227102	1,777 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,464 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-230702	1,970 ( 1,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	632,448 円	15,811,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,752,448 円　（　　　　　　 1,587 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,904,000 円（　　　　　 5,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,289,372 円
②総費用	2,752,448 円
③純収益　①－②	11,536,924 円
④建物等に帰属する純収益	8,904,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,632,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,558,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,276,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

愛荘 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１	1602000414313-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
愛荘 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛荘 5-1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　西田　壮一

TEL.

鑑定評価額

63,800,000 円

１㎡当たりの価格

36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１				②地積　(㎡)	1,734 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1	営業所Ｓ2	自動車関連の営業所等が見られる路線商業地域	北西12m国道	水道、下水	愛知川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 140 ｍ、南 120 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

愛知川駅北方

1.2km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり、土地利用に変化はなく現状のまま推移するものと予測する。周辺大型店への顧
客流出等により、需要は弱含みで推移しており、地価も微減傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、愛荘町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は、中規模店舗や事業所等を有する県
内の事業者が中心である。同一需給圏における商業収益性の停滞状況を反映して、需給動向は低調に推移しており、ま
た、商業地域としての発展的要因も見受けられないため、新規の取引需要は弱含みである。中心価格帯の判定は困難で
あるが、１，５００㎡～２，０００㎡程度の土地で、５，０００万円～７，０００万円程度と判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における特性が類似する取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調
整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗を想定したが、収益性の高いエリアでないた
め低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　彦根 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[175.1]

[100.0]
100

36,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ
るものの、先行き不透明な状況が続いている
。愛荘町の人口は概ね横這い、世帯数は増加
傾向にある。

国道沿いの路線商業地域で、土地利用は安定
しており、底堅い需要が窺われるものの、需
給動向は低調に推移している。地域要因に変
動はない。

標準的な規模・形状の中間画地であり、個別
的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の
程度も普通である。個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１東近江Ｓ -908	東近江市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9.4m市道、南東3m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	２３０７彦根Ｓ -809	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３０７彦根Ｓ -407	彦根市		建付地	（　）	台形	南東15m県道、中間画地		｢調区｣風致地区 (70,200)
d	２４０１彦根Ｓ -303	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13.8m国道、南西0.8m、角地		準工 (60,200)
e	２３０７彦根Ｓ -306	彦根市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東15.3m県道、北東1.7m、北西1.7m、南西4.8m、四方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	25,941	100 [ 71.3]	36,383	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,400
b	(　 ) 34,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,421	100 [ 95.5]	36,043		36,000
c	(　 ) 28,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	29,813	100 [ 79.4]	37,548		37,500
d	(　 ) 43,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	45,420	100 [ 123.2]	36,867		36,900
e	(　 ) 45,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,402	100 [ 117.8]	37,693		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

愛荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,750,586	2,884,620	11,865,966	9,468,600	2,397,366	（　0.9722） 2,330,719	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,821,519 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,734 ㎡	44.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び個別性等から、１階店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,510	1,359,000	6.0	8,154,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,359,000		8,154,000
								0

⑨年額支払賃料	1,359,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,308,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,308,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,630,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,677,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,154,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,750,586 円　　　　（　 8,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-221001	1,571 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,518 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-211101	1,638 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	652,320 円	16,308,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 903,000 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,884,620 円　（　　　　　　 1,664 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,468,600 円（　　　　　 5,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,750,586 円
②総費用	2,884,620 円
③純収益　①－②	11,865,966 円
④建物等に帰属する純収益	9,468,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,397,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,330,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,821,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

愛荘 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	愛知郡愛荘町長野字堀町２２４番１	1602000414313-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考