別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
滋賀竜王 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
滋賀竜王 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.
鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
 ②地積
　(㎡)		 11,575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ6		 物流施設や工場等が
見られるＩＣに近い
工業地域		 北11m町道 水道 篠原

7.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   630 ｍ、南   110 ｍ、北   580 ｍ ②標準的使用 中低層の倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ町道 交通

施設		 篠原駅南東方

7.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設や工場等が見られるＩＣに近接する工業地域で、土地利用は安定的である。ＩＣとの接近性において優
位性が認められること等から、需要は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県東部の工業地域を中心に滋賀県下全域で、広域的に形成される傾向にある。ＩＣや国道に近いア
クセスの良さから、製造業、物流関係等の大企業から地元中小企業に至るまで幅広い需要者が見込まれ、物流関連施設
用地の需要は底堅いものと認められる。取引の属性、画地規模等により中心価格帯の把握は難しいが、１㎡当り２～３
万円／㎡程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域的な視点から同一需給圏内の類似性の高い工業地の事例を選択し求められており、信頼度は高く規範
性を有する。近隣地域内においては自用物件の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法
の適用は断念した。よって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 25,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも
のの緩やかに持ち直している。当町は県と比
較して、総人口の減少率は大きく高齢化進行
の速度は速い。

土地利用は安定的で、周辺では物流倉庫の進
出や土地整備が進み、今後さらなる地域の活
性化が期待される。


標準的な規模を有する中間画地であり不整形
地であるが個別的要因に基づく特段の優劣は
なく、競争力の程度も普通である。個別的要
因に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 滋賀竜王 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１湖
南Ｓ
-903		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.9m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
c ２４０１野
洲Ｓ
-602		 野洲市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m未舗装
道路、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４０１近
江八幡Ｓ
-525		 近江八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南9m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
e ２４０１日
野Ｓ
-508		 蒲生郡日野町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m国道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,730 		 100
[  91.4]
25,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[  88.2]
25,246 
25,200 
c (　           ) 
19,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
21,308 		 100
[  80.8]
26,371 
26,400 
d (　           ) 
21,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,737 		 100
[  75.1]
27,613 
27,600 
e (　           ) 
17,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,845 		 100
[  79.3]
25,025 
25,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,000 円／㎡]  



滋賀竜王 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社工場や自社倉庫等が多い工業地域で賃貸市場が未成熟なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 滋賀竜王 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１
 1617005007098-0000
2 　蒲生郡竜王町大字小口字本谷１１４０番３
 1617005007787-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
滋賀竜王 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
滋賀竜王 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外
 ②地積
　(㎡)		 11,575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ6		 物流施設や工場等が
見られるＩＣに近い
工業地域		 北11m町道 水道 篠原

7.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   630 ｍ、南   110 ｍ、北   580 ｍ ②標準的使用 中低層の倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ町道 交通

施設		 篠原駅南東方

7.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 竜王ＩＣ至近の工業地域であり、流通業務にも優位な立地である。新名神全通予定、近年の通販市場の拡大も後
押しし、物流施設用地の地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に県中南部の工業地域であるが、竜王ＩＣに至近であることから滋賀県北部等を含めた高速道路沿いの
広域的な需給圏を有する。主たる需要者は流通センターや倉庫関連の事業者を中心に地元製造業者等も含まれる。工業
地は取引件数が少なく、立地や規模によりばらつきが見られるため中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、土
地単価で２万円／㎡～３万円／㎡程度が中心価格帯とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工業地の中から、価格牽連性の高い事例を選択の上、試算しており、市場
性を反映して信頼性を有する。一方、収益還元法については、本地域及びその周辺において賃貸用の倉庫、工場等が見
当たらず、賃貸需要を想定することができないため、適用を断念した。よって市場性を反映して実証的な比準価格を標
準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 25,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ
るものの、先行き不透明な状況が続いている
。竜王町の人口は減少傾向、世帯数は微増傾
向にある。

既成工業地であるが、竜王ＩＣへの接近性が
良好で、近接する幹線道路沿い等の土地利用
状況から、堅調な需要が存在する。地域要因
に変動はない。

標準的な規模を有する中間画地であり不整形
地であるが個別的要因に基づく特段の優劣は
なく、競争力の程度も普通である。個別的要
因に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 滋賀竜王 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
b ２４０１近
江八幡Ｓ
-525		 近江八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南9m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
c ２４０１湖
南Ｓ
-903		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.9m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４０１長
浜Ｓ
-1005		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４０１東
近江Ｓ
-3		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.7m市道
、南東2.6m、
北西2.8m、
三方路
（都） 
一部民有林
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[  84.2]
26,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,400 
b (　           ) 
21,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,737 		 100
[  79.7]
26,019 
26,000 
c (　           ) 
23,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,730 		 100
[  90.5]
26,221 
26,200 
d (　     31,586) 
31,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,776 		 100
[ 121.7]
26,110 
26,100 
e (　           ) 
15,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
16,019 		 100
[  61.4]
26,090 
26,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,000 円／㎡]  



滋賀竜王 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社工場や自社倉庫等が多い工業地域で賃貸市場が未成熟なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 滋賀竜王 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１
 1617005007098-0000
2 　蒲生郡竜王町大字小口字本谷１１４０番３
 1617005007787-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考