令和6年1月15日　提出 滋賀竜王 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀竜王 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北東5.4m道路 水道、ガス、下水 篠原 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ道路 交通 施設 篠原駅南東方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 竜王町地先の丘陵地に古くに開発された住宅団地で、土地利用に変化はなく現状のまま推移するものと予測する 。周辺には空地も見られること等から、需要は弱含みで、地価は下落基調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖東・湖北の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者を中心とする一次取得者である。丘陵地に位置 し、古くに開発された住宅団地で、町内では同様の古い団地が多く競争過多となっており、市場での競争力はあまり力 強さが見られない。中心価格帯としては、標準的な１４０㎡程度の土地で３００万～３５０万円、新築一戸建てで２， ０００万円前半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸市場が未成熟であること等から 、収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内に存し、代替競争関係にある事例から得たものであり、信頼性 は比較的高い。取引価格の水準を指標に価格が決定される市場構造であるため、それらの価格を反映した比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀日野 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [104.2] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。当町は県と比 較して、総人口の減少率は大きく高齢化進行 の速度は速い。 竜王ＩＣ近接の古くに開発された丘陵地の住 宅団地である。市場での競争力はあまり強く なく、地価は下落基調である。地域要因に特 段の変化はない。 標準的な方位・形状・規模を有する中間画地 であり、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％