令和6年1月15日　提出 滋賀日野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 南東10m町道 水道、ガス、下水 日野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北１０ｍ 町道 交通 施設 日野駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から５０年近く経過する住宅団地として熟成しており、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予 測する。郊外の住宅団地で利便性が劣ることから需要は弱く、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野町を中心に、周辺市町を含む戸建住宅地域である。需要者は日野町内の居住者や勤務者のほか、周辺 市町からの転入も見られる。駅徒歩圏外に古くに開発された住宅団地で、空地も多く残る状況が続いており、利便性が 劣ることから住宅需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当り３ 万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が多い居住の快適性を指向する住宅地域で、市街化調整区域内に存し、賃貸市場が成立しないこと から、収益価格は試算しない。同一需給圏内の類似地域等に存し、代替競争関係があると認められる住宅地の５事例よ り求めた比準価格は、取引市場の実態を反映し、信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも 留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [102.0] 100 9,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、物価高、人手不足等による下振 れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持 ち直しの傾向が見られる。日野町の人口は減 少傾向にある。 古くに開発された市街化調整区域内の住宅団 地で、利便性が劣ることから土地需要は弱く 、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南東向きの中間画地で、居住の快 適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％