令和6年1月15日　提出 滋賀日野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字村井字東中道９９０番１５ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東5m町道 水道、ガス、下水 日野 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 日野駅北東方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日野町市街地縁辺部に比較的早期に開発された住宅団地で、土地利用の変化の乏しいまま推移するものと予測さ れる。郡部域での総じて軟調な市場環境の下でも、その立地の優位性が限られた地元の需要をとらえている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野町及び周辺郡部域の造成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみ られる。地縁性により総じて市場は閉鎖的であり、単発的な「売り」に対し「買い」が呼応して取引が成立する傾向が 強い。地価水準は、街路の整備状況や利便施設の充足の程度等によって異なるが、概ね㎡あたり２万円～４万円の範囲 とみられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城下町として発展した都市近郊の小自治体で あるが、人口規模や積極的な工場誘致により 町勢は維持されており、周辺都市への依存度 は比較的小さい。 日野町市街地縁辺部の早期開発の住宅団地で 、周辺の新興団地に比べ市場評価は高くない ものの、一定の地元需要を取り込んで地価を 底堅くしている。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％