令和6年1月15日　提出 滋賀日野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字上野田字野田代９０１番 ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 とする既成住宅地域 北5.7m町道 水道、下水 日野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    35 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道　 交通 施設 日野駅東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域で、土地利用に変化はなく現状のまま推移するものと予測される。地縁的選好性が認め られるため、需要は限定的で少ない。地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野町域を主に、近隣接市町域の既成住宅地域。古くからの既成市街地であるため地縁的選好性が認めら れ、転入者は少ない。高齢化、人口の減少傾向等から需要は少ない。画地条件や個別的な事情等が認められるため、中 心価格帯の把握は困難であるが、１㎡当り２０，０００円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、地域的特性から賃貸市場が未成熟等により試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例より求めら れ、市場性を反映し、居住性、快適性等が取引の動機の中心で、価格決定の市場での主導的な役割と認められることか ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀日野 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる ものの、緩やかな回復を見せている。日野町 の人口は減少傾向である。 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に 特段の変動はない。地域外からの流入は少な く、需要は弱く、市場の閉鎖性が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％